19 августа 2016

Председателю ДНП «Оболдино-1»

Адаменко В.В.

от собственников

Коттеджного Поселка «Заповедный Парк»

Уважаемый Владимир Вячеславович.

Мы, собственники земельных участков Коттеджного Поселка «Заповедный Парк», обращаемся к Вам, как к председателю правления ДНП «Оболдино-1», являющемся одним из 112 собственников нашего поселка:

1. Уважать достоинство и мнение, всех собственников земельных участков Коттеджного Поселка «Заповедный Парк», одним из которых Вы являетесь, и не производить односторонних действий, а именно: Заключать договора с управляющими компаниями от имени всех членов поселка, устанавливать пропускной режим на въезде в поселок для всех жителей поселка, устанавливать какие либо правила на территории нашего поселка без согласования с собственниками участков Коттеджного Поселка «Заповедный Парк».

2. Произвести в соответствии с действующим законодательством РФ перерегистрацию земельного участка Кадастровый № 50:14:0070413:204 с разрешенным использованием: для ведения дачного строительства, на «межпоселковые дороги общего пользования». Устранив этим следующие нарушения действующего законодательства РФ:

 В соответствии с частью 4 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

 Согласно подпункту 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г., земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3.5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом.

 В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования.

3. Обеспечить исполнение постановления Администрации пос. Загорянский № 302 от 28.11.2012г. где наши дороги указаны как межпоселковые дороги общего пользования.

4. Выполнить все Технические Условия строительства поселковых сетей и сдать всем собственникам земельных участков Коттеджного Поселка «Заповедный Парк» по акту приема-передачи согласно договора.

5. Выполнить все необходимые работы по обустройству дорог, детской площадки, гостевой стоянки, мест сбора мусора.

19 августа 2016
  • HP0246
  • HP0247

Что же такое КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК, какую форму правления выбрать, как прописаться в коттеджный поселок, все о поселках...

Сразу оговорюсь, что слово "понятия" подразумеваю в буквальном смысле, а не так, как кому-то может быть, хотелось бы истолковать. Мы в своих посёлках хотим жить счастливо, а не "по понятиям". Ведь люди покупают жилье за городом, чтобы избежать городской суеты и лишнего шума, а не для того, чтобы заниматься решением жилищных проблем.

В посёлках, где уже продана большая часть участков, встают вопросы по управлению этими посёлками. Далеко не все из нас представляют себе, что же такое КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК, какую форму правления выбрать, как прописаться в коттеджный поселок и пр. Разберём всё по косточкам.

Начнём с понятия "коттеджный поселок".

В России вырастающие повсеместно коттеджные поселки ещё очень молоды, строятся как единое целое, по определенному плану, огорожены забором, охраняются. Есть общая территория, на которой расположены административное здание (для правления товарищества собственников жилья), гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция и т.д.

При этом на дачных участках, в принципе, разрешается строить дома, которые фактически можно считать коттеджами. Но "поселок" в юридическом смысле, то есть населенный пункт, который может быть нанесен на географическую карту, и где можно прописаться - возводится только на землях населённых пунктов.

Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Поэтому, когда встает вопрос о создании ТСЖ или жилищного кооператива (ЖК), об управлении ими, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, многие суды по аналогии применяют нормы, касающиеся помещений в многоквартирном доме.

Жилищное законодательство нашей страны провозгласило, что собственник жилья вправе сам решать вопросы относительно своей территории. По современным законам владелец недвижимости может найти для своей собственности достойного управляющего сам. При чем данное право есть у собственников жилья, не зависимо от того владельцем квартиры в многоэтажке он является или коттеджа в загородном поселке.

Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

Коттеджные поселки бывают: эконом-класса, бизнес (с различными подклассами) и элит (или люкс).

Коттеджный поселок без подряда, с минимальной инфраструктурой - это эконом.

Право выбора.

Поговорим об управленцах. Что это такое и с чем их едят.

Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут выбрать следующие формы управления поселком: нанять управляющую компанию, создать ТСЖ или ЖК, либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.

До сдачи посёлка, всеми вопросами занимается чаще всего фирма-застройщик или как сейчас модно девелопер, что логично. После того, как объект сдан в эксплуатацию, жильцы на общем собрании решают, устраивают их прежние управленцы или категорически нет.

При выборе управляющей компании есть два варианта:

  1. управляющая организация будет полностью самодостаточной и будет самостоятельно проводить основной объем работ (вывоз мусора, уборка газонов, мелкие ремонтные работы и т.д.);
  2. эксплуатирующая компания будет ограничена узким кругом специалистов, которые будут отбирать специализирующиеся в той или иной области компании, оценивать их работу, будут заниматься сбором платежей.

Что требуется от Управляющей Компании? Прозрачная ежеквартальная система отчетности, построенная на принципах строгого бухгалтерского учета, что дает собственникам возможность контроля и управления эксплуатационными расходами. Не всегда, к сожалению, управляющие компании, вызывают доверие у граждан. Несомненно, есть и добросовестные профессионалы, с которыми удобно и приятно работать.

Основные цели Управляющей компании при управлении общим имуществом коттеджного поселка:

  1. обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
  2. надлежащие содержание общего имущества поселка;
  3. решение вопросов пользования общим имуществом;
  4. предоставление коммунальных услуг гражданам.

Задачи:

  1. поиск и отбор поставщиков услуг;
  2. организация жилищно-коммунального обслуживания граждан;
  3. организация аварийно-диспетчерской службы;
  4. контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки услуг;
  5. организация системы учета и сбора платежей;
  6. подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества, целевое использование бюджета;
  7. поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества;
  8. организация подготовки и предоставления достоверной и полной отчетности перед жильцами и государственными органами;

Собственники ВПРАВЕ избрать такой способ, как управление управляющей организацией (при этом можно комбинировать разные формы управления). Управляющая организация лишь привлекается к управлению (выступает в этом случае как обыкновенный ПОДРЯДЧИК), так как ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества поселка.

Управление управленцами.

По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников домов, органов правления ТСЖ либо органов правления ЖК) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную направленную на достижение целей управления коттеджным поселком деятельность.

Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией:

  • состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и его местоположение;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Среди собственников домов должны найтись инициаторы (инициативные группы должны создаваться уже на начальной стадии продажи участков в поселке, встречайтесь, организовывайте собрания), которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее подходящие.

Целесообразно предложить общему собранию на выбор несколько управляющих организаций, так как предложения, наверняка, будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг.

Когда застройщик коттеджного поселка в дальнейшем преобразуется в управляющую компанию, то это хорошо только в том случае, если он уже заработал среди собственников хорошую репутацию. Если застройщик вёл себя нечестно изначально, и наделал массу ошибок, то грош цена такому управленцу. Возможны и дальнейшие злоупотребления со стороны такой управляющей компании.

В наших договорах нет (что радует) пунктика, в котором прописана обязанность будущего собственника передать свою долю в общем имуществе коттеджного поселка в управление той или иной управляющей компании. А если бы и был, то был бы признан незаконным требованием.

И не будем забывать, что управляющая компания подчиняется собственникам, а не наоборот.

Форма правления в коттеджном поселке (ДНТ, ДНП, ТСЖ или ЖК).

В коттеджных посёлках могут быть выбраны такие формы Некоммерческого объединения граждан:

1. Дачное некоммерческое партнёрство (ДНП) - для земель сельскохозяйственного назначения.

В отличие от садоводства в ДНП выделяемые участки предназначены в первую очередь для жилищного строительства, а не для сельского хозяйства. Деятельность ДНП регулируется нормами Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Некоммерческое партнерство является юридическим лицом по действующему на территории Российской Федерации законодательству. Партнерство не ставит в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между своими членами.

Органами управления Некоммерческого партнерства являются:

  • Общее собрание;
  • Правление партнерства;
  • Председатель правления.

Высшим органом управления Некоммерческого партнерства является Общее собрание членов Партнерства.

Основной функцией Общего собрания членов является обеспечение соблюдения Партнерством целей, в интересах которых оно создано.

Общее руководство и контроль (надзор) за деятельностью Некоммерческого партнерства осуществляет Правление Некоммерческого партнерства.

Руководство текущей деятельностью Некоммерческого партнерства осуществляет его постоянно действующий исполнительный единоличный орган - Председатель правления.

Контроль над деятельностью Некоммерческого партнерства, правильностью расходования его средств, выполнением устава и решений органов управления Некоммерческого партнерства, осуществляет Ревизионная комиссия (ревизор).

Органы управления и контроля Некоммерческого партнерства избираются только из числа членов партнерства.

Как предусмотрено Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования дачного объединения для граждан, ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке, не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.

Если часть жителей такого посёлка решит проживать в доме круглогодично, то, зачастую потребуется прописка.

Пока не принят новый законопроект, действовать нужно по прежним правилам. Общее собрание обсуждает целый ряд вопросов, но среди них должен быть поставлен основной: домам, в которых проживают на сегодняшний день участники Общего собрания, должны быть предоставлены почтовые адреса. Как только почтовый адрес (где будет черным по белому значиться название улицы, номер дома и почтовый индекс) окажется у вас на руках, это и будет непосредственно вашей пропиской по месту жительства.

Решение подобных вопросов является компетенцией районной администрации, а драйвером процесса как раз и является Председатель некоммерческого партнерства. На этом этапе изменяется статус коттеджного поселка. Прежде это были отдельные дома и проселочные дороги, но теперь, с получением статуса населенного пункта, их следует переименовать в улицы. Они станут основной составляющей почтового адреса, который будет значиться в вашем паспорте. У вас, как у домовладельца, теперь будет храниться домовая книга, куда будут занесены паспортные данные и ваши, и членов вашей семьи. Теперь вы сами можете прописывать здесь, кого захотите.

2. ДТСЖ или ЖК, вид некоммерческой организации (ст. 291 ГК РФ, п. 1 ст. 135 ЖК РФ) - для земель населённых пунктов (ИЖС).

При этом согласно положениям Кодекса товарищество может создаваться для объединения не только собственников помещений одного или нескольких многоквартирных домов (п. 1 ст. 135, пп. 1 п. 2 ст. 136), но и собственников нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений ... (пп. 2 п. 2 ст. 136).

Начнем с понятия и целей деятельности ТСЖ закрепленных в ЖК РФ. Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество — это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, образованное в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации такого комплекса (включая решение вопросов надлежащего содержания общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг), а также реализации прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. Принимая во внимание отсутствие общего имущества в смысле, придаваемом ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, понятно, что приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.

ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ учреждается на общем собрании. Собрание правомочно (т.е. имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений (их представители), которым суммарно принадлежит более 50% площади помещений в доме (см. часть 3 статьи 45 ЖК).

Что касается коттеджного поселка, то в качестве варианта можно предложить определение голосов собственников коттеджей, ориентируясь на принцип "один коттедж — один голос", если иное не установлено уставом. Единственным учредительным документом ТСЖ является устав. При его составлении следует учитывать, что в обязательном порядке в нем должны содержаться сведения, обозначенные в ряде статей ЖК РФ. В частности, он должен включать положения о порядке созыва и правомочиях общего собрания членов товарищества (п. 1 ст. 145, п. 3 ст. 146 ЖК РФ), сроках полномочий правления и председателя правления товарищества (п. 2 ст. 147, п. 1 ст. 149 ЖК РФ), целях расходования специальных фондов (п. 3 ст. 151, п. 3 ст. 152 ЖК РФ).

Преимущества ТСЖ:

  • все собираемые денежные средства аккумулируются на расчетном счете ТСЖ, движение денежных средств контролируется собственниками (избирается Ревизионная комиссия);
  • проведение тендера среди обслуживающих и охранных фирм позволяет обеспечить собственников услугами с оптимальным соотношением цены и качества;
  • удобное и быстрое обслуживание собственников за счет того, что диспетчерская служба и весь обслуживающий персонал находятся на территории поселка;
  • каждый собственник может влиять на качество и стоимость услуг (участвуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании), избираться в правление или ревизионную комиссию, вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в работе исполнительной дирекции

Однако если при создании ТСЖ в многоквартирном доме, где собственники проживают постоянно, существует возможность оперативного сбора граждан, то при образовании ТСЖ в коттеджном поселке принятие общего решения может затянуться, так как многие собственники коттеджей постоянно в них не проживают.

Собственник коттеджа, расположенного в коттеджном поселке, может и не вступать ни в ТСЖ, ни в ЖК, ни в ДНП. Он вправе напрямую заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Можно и вовсе не создавать никаких объединений, как было сказано выше, а просто выбрать инициативную группу, которая и будет заниматься решением общих вопросов, а также отчитываться перед жителями посёлка.

Также может быть выбрана управляющая компания (УК).

Объединение дает жильцам поселков право голоса. Объединение это сила, помогающая решать многие вопросы. Объединения жильцов вправе требовать от застройщиков и администрации планы строительства и отчетности. То есть можно рассматривать объединение жильцов как орган местного самоуправления.

Умные застройщики воспринимают объединения жильцов как консультативный орган, не только как нечто создаваемое для борьбы с реальным или воображаемым противником.

Ликвидировать объединение целесообразно, лишь когда посёлок "доведён до ума".

В поселках эконом-класса чаще всего управляющей компании либо не бывает изначально, даже не предполагается, либо она сама себя высекла, дискредитировав саму идею, и жильцы остаются со своими проблемами и ежедневными нуждами один на один. И, как раз, в этом случае жителям остается брать ситуацию в свои руки и создавать объединения.

Изначально предполагается наличие управляющей компании в посёлках бизнес-класса, где есть общие коммуникации 100%, бассейн, асфальтовые дороги, требующие ремонта и пр. блага цивилизации. Объединений граждан там, как правило, не бывает.

ТСЖ удобно тем, что может по закону вести хозяйственную деятельность. Например, проводить тендер на выбор управляющей компании, рассчитываться за ее деятельность, продавать или сдавать в аренду какие-то объекты на территории поселка и т. п. Но одновременно ТСЖ получает и обязанности например, платить налоги с фонда заработной платы и пр. А вот кооперативы имеют совершенно другую смысловую нагрузку и выполняют другие функции, отличные от функций ТСЖ. Они решают скорее общие вопросы: освещение улиц, обрезка деревьев и т. п. без права хозяйственной деятельности.

Есть еще несколько форм объединения жильцов. В частности, это садоводческие, садово-огородные, жилищно-строительные кооперативы (товарищества), деятельность которых Налоговый кодекс прямо относит к не облагаемой налогом.

Состав общего имущества.

Говоря об управлении коттеджным поселком, нельзя не упомянуть о проблеме состава общего имущества в поселке. Для определения состава общего имущества собственников коттеджей необходимо знать проект строительства коттеджного поселка. Состав общего имущества в "загородке" определяет договор.

Плата за содержание общего имущества вносится соразмерно долям в праве общей собственности на это имущество и только на основании соответствующего договора, условия которого определяются на основании соглашения сторон.

Если в договоре при покупке участка не написано, что "вместе с земельным участком собственнику передается такое-то имущество", то застройщику впоследствии придётся заключать новые договора с собственниками при сдаче посёлка.

Точное определение доли собственности на общее имущество на самом деле очень важно при заключении договора. Ведь именно оно является главным камнем преткновения между УК и собственником. Из-за него происходит большая часть судебных процессов по загородной недвижимости. Поскольку собственник не понимает, за что он должен платить ту или иную сумму, и что входит в так называемое общее имущество. Ведь покупал он только дом и землю.

Так как же быть с жителем коттеджного поселка, который не заключил договора об общем имуществе, но тем не менее пользуется услугами?

В нашем случае обязать собственника, не приобретшего членства в товариществе, или не подписавшего договор об общем имуществе нести какие-либо расходы, не продиктованные наличием общей долевой собственности на имущество, весьма затруднительно (естественно, речь не идет о ситуации неосновательного обогащения, например при пользовании чужим имуществом).

При этом следует помнить, что создавать препятствия лицу, не вошедшему в товарищество, в нормальном осуществлении его прав члены товарищества и УК не могут, любые их решения должны соотноситься со сказанным. Но, несомненно, такой житель должен осознавать, что содержание дорог и охраны требует определённых взносов.

Если управляющая компания объяснит собственнику, какие услуги и какого качества они будут получать за определенную цену, то, собственник с удовольствием подпишет такой договор. И, наверное, это правильно, что на сегодняшний день покупателя коттеджа интересует не только цена и инфраструктура поселка, но и порядок управления им.

Кроме того, в договоре должны быть прописаны перечень услуг и работ, которые будет оказывать компания, а также порядок управления и, естественно, стоимость обслуживания поселка. К тому же в каждом поселке существуют определенные правила, регламентирующие не только права, но и обязанности собственников. Перед подписанием договора управляющая компания должна ознакомить с ними покупателя. В правилах четко прописываются все нюансы, вплоть до того, можно ли посадить дерево на территории поселка, как выгуливать собаку в общественных местах, имеет ли право домовладелец поставить другой забор, изменить архитектуру дома, после какого часа запрещено шуметь и с какой скоростью дозволено ездить на автомобиле по поселку.

Отметим также, что в коммунальных расчетах коттеджных поселков наряду с тарифами РЭК, например на электроэнергию, существуют тарифы, которые определяет договор УК. Будьте готовы, что здесь управляющая компания может разгуляться. За такие услуги, как, например, уборка территории или обслуживание дорог, каждая компания устанавливает свою цену. Поэтому, если вы решили выбрать для обслуживания поселка УК, то вам необходимо выделить инициативную группу из жителей поселка, которая проведет анализ тарифов управляющих компаний.

Кому принадлежат коммуникации?

Очень часто в результате взаимодействия управляющих компаний и домовладельцев возникает вопрос о том, кому же на самом деле принадлежат коммуникационные системы, которые находятся на территории поселка. Этот вопрос часто задают собственники загородных коттеджей, так как им временами кажется странным платить за то, что им не принадлежит. Такой вопрос возникает особенно остро, когда недобросовестные компании высоко поднимают уровень ежемесячных коммуникационных платежей.

Кроме этого, возникает еще один вопрос о том, нельзя ли забрать эти коммуникации себе или оформить их в собственность. Понятно, что внутридомовые сети принадлежат владельцам особняка. А вот разводящие сети, к которым присоединены внутридомовые системы коммуникаций, могут находиться в собственности строительных или управляющих компаний. Не исключен вариант принадлежности таких территориальных коммуникаций и местным органам самоуправления.

Если управляющая компания выступает ресурсоснабжающей организацией для потребителей, то ее деятельность регулируется государством. В случае принадлежности коммуникаций управляющей компании вопросы управления сетями решает орган местного самоуправления. Если коммунальная инфраструктура находится в собственности застройщика, важно понять, за счет каких средств она построена.

Если разводящие сети и иные объекты коммуникационных систем построены за счет прибыли девелоперской компании, то тогда, конечно, они принадлежат ей по праву. Если же коммуникации строились за счет собственников коттеджей поселка, то они вправе требовать передать эту инфраструктуру в общую долевую собственность. Важно понимать, что ремонт и обслуживание собственности делается за счёт того, кому эта собственность принадлежит.

Как будем платить?

В нашей стране тарифы на электроэнергию, газ, отопление, воду и так далее устанавливает государство в лице местных или региональных властей, но ни как не управляющей компании. Это необходимо знать и помнить собственникам коттеджного жилья. В соответствии с этим управляющие компании во всех платежных документах обязаны указывать номера постановлений органов государственной власти, которыми они руководствуются. Уважающие себя компании поступают именно так. Даже если управляющая компания является собственником коммунальных систем коттеджного поселка и сама участвует в производстве и подаче в населенный пункт ресурсов, то тарифы на услуги коммунального хозяйства должны устанавливаться на уровне субъекта нашей страны. Так как данная сфера экономики относится к сетевой локальной монополии.

Если какая-то управляющая загородным коттеджным поселком компания будет устанавливать цены на коммунальные услуги самостоятельно, исходя из своих интересов, то, скорее всего, у нее будут серьезные проблемы с государственной антимонопольной службой. Но плата за коммунальные услуги эта та часть, которую управляющие компании научились обходить. С жителей поселков берётся в пользу управленческих компаний дополнительные деньги, которые могут называться "эксплуатационными услугами" или "поселковым сбором". Повлиять на величину этой суммы государство, понятное дело, уже не может, так как эта сфера влияния только предпринимателей рынка загородного жилья.

В такой общий поселковый сбор включаются затраты на содержание инфраструктуры поселка, работу управляющей компании, заработную плату специалистов. Общее собрание жителей коттеджного жилья должно проводиться регулярно: примерно раз в год. На нем представитель управляющей компании должен предоставить собственникам загородных домов информацию о бухгалтерской отчетности. На таких собраниях любой из жителей поселка может высказать свое мнение и внести предложение.

В поселках разного экономического уровня управленческий сбор будет составлять разную сумму. Понятно, что в элитных поселках он будет больше, а в поселках эконом-класса он будет, конечно, меньше. Повлиять на эту сумму можно только решением общего собрания собственников, на котором будет обсуждаться перечень услуг управленческой компании и их расценки. Надо понимать и то, что одни жильцы готовы платить за услуги любую сумму, а для других даже минимальная плата является непосильным бременем. В целях экономии денежных средств владельцам загородного жилья от каких-то пунктов можно отказаться, а какие-то необходимо обязательно оставить.

Если управленцы оказываются недобросовестными, и слишком уж алчными, жители расстаются с ними довольно быстро.

Все ежемесячные траты владельцев коттеджей делятся на две части. Первая - эксплуатационные расходы, сюда входят использование инженерных систем, уборка и обслуживание территории, охрана. Вторая - коммунальные платежи за тепло и водоснабжение, канализацию, вывоз мусора.

Для того, чтобы принимать адекватные решения в обращении с управляющей компанией жителям загородных коттеджей следует, всё-таки, объединиться друг с другом.

По закону, ни застройщик, ни управляющая компания не имеют права принуждать собственников к выполнению каких-либо обязанностей.

Если застройщик или УК просит заключить с собственником какой-либо договор, касающийся определённых правил поведения или действий, то этот документ является внутренним поселковым и законной силы не имеет. Тем не менее, если установленные внутрипоселковые нормы проживания противоречат федеральному законодательству, то не только собственник, но и потенциальный покупатель может обратиться в судебные органы. Но главное, о чём нужно помнить — не нарушать законы и не причинять неудобств соседям. И, конечно, любое требование должно быть обосновано и разумно.

Собственники должны знать, что они вправе в любой момент в инициативном порядке собрать жильцов и выбрать иной способ управления, иную управляющую организацию, в любое время изменить условия договора управления. И никто не может им навязать свои условия, свою управляющую компанию. Это право установлено частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса.

Каков порядок и условия заключения договора управления?

При выборе управляющей организации мало назвать эту организацию. Часть 1 статьи 162 ЖК устанавливает, что договор управления заключается с каждым собственником помещения в доме “на условиях, указанных в решении общего собрания”. То есть нельзя просто ограничиться поручением кому-то (чаще - самой управляющей компании) после собрания сформулировать условия договора. Такое решение не будет соответствовать федеральному законодательству, будут нарушены положения статьи 162 Жилищного кодекса РФ и статей 167, 168 и 432 Гражданского кодекса РФ. Последствия - заключенный договор управления не будет считаться заключенным. Собственники и потенциальная управляющая организация являются равными сторонами договора и могут в равной мере влиять на содержание договора. Навязывать какую-то определенную форму договора никто не вправе. При этом можно использовать примерную форму договора управления, рекомендуемую, например, муниципалитетом.

Вы должны очень внимательно подойти к процессу заключения договора управления, тщательно прочитать и проанализировать все его положения.

30 июня 2016

02.07.2016 в 11.00 общее собрание собственников возле уч. №2, от КПП по прямой до конца


30 июня 2016

Доброе утро! В посёлке Заповедный парк 2 ограбили дом (соседей). Нет зацепок у полиции. Нам бы узнать , какая машина стояла за забором. Ориентир- объездная дорога отходит от забора и уходит через СНТ в лп2. В промежутке с 23 до 7 утра 28-29 июня ночь. Вдруг кто-то видел или видеорегистратор поймал. Они должны были стоять на дороге, вплотную к забору

Контакты: +7 (985) 227‑97‑34

30 июня 2016

В итоге электричества не было более 2 суток

27 июня 2016

Произошло отключение электроэнергии 25.06.2016 в 22.30, электроэнергии в поселке нет уже более 24 часов

Уважаемые жители!

Сообщаем Вам, что ООО УК "Варежки" осуществляет заказные пассажирские перевозки. Микроавтобус Mercedes Sprinter отправляется по будням от к/п "Варежки" и следует через д. Оболдино до железнодорожных станций Загорянская и Болшево. Стоимость проезда составляет - до ст. Загорянская - 65 руб., до ст. Болшево - 100 руб. Заключить договор фрахтования и внести предоплату можно в кассе ООО УК "Варежки" в будни с 09.00 до 18.00 и в субботу с 10.00 до 13.00 . Представляем Вашему вниманию график движения.

Скачать договор фрахтования



Рейс

Отправление от к/п "Варежки"
Прибытие
на ж/д станцию Загорянская на ж/д станцию Болшево
1. 06 20 06 45 07 10
2. 07 35 08 00 ---
3. 08 30 09 00 ---




Рейс

Отправление от к/п "Варежки"
Прибытие
на ж/д станцию Загорянская на ж/д станцию Болшево
4. 17 00 17 30 17 40
5. 18 20 18 55 19 10



Рейс Отправление от к/п "Варежки" Прибытие
на ж/д станцию Загорянская на ж/д станцию Болшево
6. 19 50 20 30 20 50
*Возможна корректировка маршрута и графика движения
Транспортный отдел
ООО УК "Варежки"
+7 (968) 885-43-38

В Государственную думу внесли законопроект, который может перевести все дачи и дачные участки в России из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов, сообщает «Российская газета». Это означает, что дачи могут признать жилыми домами, а всех дачных собственников освободить от земельного налога, утверждает издание. В этом случае региональным властям придется включить территории садоводческих товариществ и дачных кооперативов в состав городов, поселков и деревень. В результате государство будет обязано за счет бюджета обеспечить дачников транспортом, уборкой территории и социальной инфраструктурой — школами, детсадами, больницами, поликлиниками и всеми остальными учреждениями, сказано в публикации.

Законопроект разработал депутат от фракции «Справедливая Россия» Олег Нилов. На данный момент документ еще не прошел первое чтение; поддержат ли другие депутаты инициативу Нилова, пока неизвестно. Если законопроект примут в существующей редакции, новые нормы вступят в силу 1 января 2017 года.

В настоящий момент к населенным пунктам относятся только 3,5% дач в России, пишет «Российская газета». Такова доля дачных участков, расположенных на территории существующих городов, поселков и деревень. Остальные дачи находятся на сельскохозяйственных землях, сказано в публикации. «Садоводы и огородники вынуждены уплачивать земельный налог, но при этом не получать от государства поддержки. Это является серьезнейшей несправедливостью», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Ключевым аргументом в пользу обоснованности законопроекта Олег Нилов считает решение Конституционного суда, по которому россиянам разрешено регистрироваться на дачах. «Конституционный суд Российской Федерации подчеркнул: граждане могут постоянно проживать в зданиях, пригодных для проживания и располагающихся на садовых земельных участках, что означает придание таким земельным участкам статуса жилья», — объяснил автор документа на своем сайте. Законопроект легализует сложившуюся практику, сказано в пояснительной записке.

22 апреля 2016

Подпиши петицию

Рассчитываем на Вашу поддержку новой законодательной инициативы (№ 1020392-6) по изменению в ст. 23 Земельного Кодекса РФ положений публичных сервитутов, в отношении частных земельных участков, реально использующихся под проезды, прокладку инженерных коммуникаций, детских и спортивных площадок, площадок для сбора ТБО, но находящихся в частной собственности, поскольку Застройщик не изменил статус данных земельных участков согласно Проекту застройки.

Общественная Ассоциация поселков М.О. включает в себя более 15 000 жителей Истринского, Одинцовского, Солнечногорского, Щёлковского, Реутовского, Наро-Фоминского, Ногинского, Орехово-Зуевского, Подольского, Раменского районов Московской области. На данный момент это более 40 поселков, практически еженедельно присоединяются новые поселки и отдельные жители.

Всех жителей, входящих в Общественную Ассоциацию поселков М.О, объединяет единая проблема с Землями общего пользования (ЗОП), которые незаконно попали в частные руки. В настоящее время в районах МО и по всей территории РФ регулярно возникают случаи злоупотребления землями общественного пользования их собственниками. Суть проблемы заключается в том, что при межевании крупных земельных участков девелоперы оставляли в своей собственности земельные участки, которые в рамках утвержденных генеральных планов застройки фактически являлись подъездными дорогами, детскими и спортивными площадками. Далее данные земли несколько раз перепродавались, и новые собственники начинали необоснованно чинить препятствия жителям по проезду к их земельным участкам. За последнее время часть земельных участков-проездов выставлены на открытые торги судебными приставами-исполнителями в счёт погашения личных обязательств собственников этих земельных участков по кредитным договорам. По некоторым земельным участкам - проездам проходят судебные разбирательства, предметом которых является установление законности сделок купли-продажи этих земельных участков. Другая часть собственников проездов пытается использовать своё право собственности в целях незаконного обогащения путем установки шлагбаума при въезде в посёлок. В практике жителей посёлков имеются случаи, когда к земельным участкам жителей собственники земельных участков в отношении которых устанавливается публичный сервитут, препятствовали не только проезду и проходу членам семей жителей, гостям, лицам, состоящим с жителями в гражданско-правовых и трудовых отношениях, но и экстренным государственным службам (МЧС, Служба скорой медицинской помощи, и иные), техническим и сервисным службам.

Есть четкое понимание серьезности проблемы и поддержка ряда фракции в Государственной Думе, Министерстве Экономического развития РФ, лично Губернатором МО, Московской областной Думой и Администрации ряда районов МО.

17. 03. 2016 подготовлена и внесена Законодательная инициатива (№ 1020392-6) по изменению в ст. 23 Земельного Кодекса РФ положений публичных сервитутов.

Новый Законопроект подготовлен с учетом рекомендаций всех фракций Государственной Думы, юристов Земельного комитета и отзывов Правительства РФ на наш первый законопроект (№ 864849-6).

Законодательная инициатива № 864849-6 по безвозмездности установления публичных сервитутов внесена на рассмотрение в Государственную Думу депутатами А.В.Тумановым, С.В.Марининым, С.В.Журавлевым, О.А. Ниловым, В.И. Лысаковым.

Ссылки на репортажи по центральному телевидению и газетные статьи, подтверждающие факты массового злоупотребления землями общественного пользования их собственниками:

http://russia.tv/video/show/brand_id/5403/episode_id/1236767/video_id/1389635/viewtype/picture/ - смотреть с 05.24 минуты до 08.43минуты;

http://russia.tv/video/show/brand_id/5403/episode_id/1214313/video_id/1197626/ - смотреть с 03.20 минуты до 06.15 минуты;

http://mosregtoday.ru/muni/vladeltsy-kottedzhey-v-istrinskom-rayone-ne-mogut-stat-khozyaevami-v-svoikh-poselkakh/

http://russia.tv/video/show/brand_id/5403/episode_id/994045/video_id/1009139 - смотреть с 04.00 минуты до 08.48минуты

https ://www.youtube.com/watch?v=qvIOtf05p4A

http://mosregtoday.ru/upload/iblock/e1e/ENP_2014_12_12_N232_3412.pdf

http://mosregtoday.ru/rayony-kvartaly/zhiteley-derevni-v-istrinskom-rayone-lishayut-edinstvennoy-svyazi-s-vneshnim-mirom/

http://www.youtube.com/watch?v=SYjz3BHESHI

http://russia.tv/video/show/brand_id/5403/episode_id/1219353/video_id/1205551/viewtype/picture/ - смотреть с 01.30 минут до 05.25 минуты.

http://russia.tv/video/show/brand_id/5403/episode_id/1223943/video_id/1212438/ - смотреть с 20.02 минуты до 23.20 минуты

http://mosregtoday.ru/rayony-kvartaly/raznoglasiya-v-kottedzhnykh-poselkakh-istrinskogo-rayona-obsudyat-v-gosdume/

http://www.vesti.ru/videos/show/vid/654464/cid/3041/

http://www.vesti.ru/videos/show/vid/654536/cid/3041/

http://youtu.be/Wj8kv0Wq9jI

http://tv.m24.ru/videos/86660

Представители Общественной Ассоциации поселков М.О

Ольга Корнеева

+7 985 761 09 48

oakorneeva@pharmstd.ru

Вера Жебрак

+7 926 607 47 17vera@zhebrak.net

ОБЩЕСТВЕННАЯ АССОЦИАЦИЯ ПОСЕЛКОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ Место нахождения: 143521, Московская область, Истринский район, дер. Давыдовское, ДНП «Грастон» д. 51.