Типичные заблуждения при приобретении участка в новом дачном поселке

29 октября 2015

В соответствии со сведениями Девелоперской группы ОПИН на конец I квартала 2014 года в Подмосковье (без учета поселков в соседних областях, но включая территорию Новой Москвы) на стадии первичных продаж находилось 763 поселка. Активность девелоперов в новом году заметно выросла по сравнению со второй половиной 2013 года.


На вышеуказанном фоне мы отмечаем значительное увеличение обращений граждан, являющихся собственниками домовладений в таких поселках. При этом и география обращений крайне широка – от поселков, расположенных в 2 км от МКАД, и поселков на новомодных направлениях (Новорижское шоссе) до поселков, находящихся в соседних областях (Тульская и Калужская области).


Таким образом, назрела необходимость обобщения данных обращений, практики защиты интересов собственников домовладений в целях предупреждения будущих собственников домовладений о «подводных» камнях, о которых необходимо знать заранее во избежание в будущем «неприятных и неожиданных сюрпризов».


Вот перечень основных проблем, с которыми граждане обращались в Московскую коллегию адвокатов «Запрудский и партнеры»:


Отсутствие прав у граждан на построенную за их счет инфра-структуру поселка (объекты общего пользования, дороги, инженерные сети);


Необоснованное повышение стоимости различных платежей на содержание поселка (эксплуатационные услуги, пользование объектами общего пользования и т.п.);


Прекращение поставки в домовладения коммунальных услуг (электроэнергия, поставка холодной питьевой воды, отключение от системы водоотведения и канализации);


Продажа инфраструктуры поселка в процедуре банкротства дачного некоммерческого партнерства.


Избежать некоторых из них крайне проблематично – от возможных требований кредиторов может защитить только профессиональная деятельность органов управления поселка. Основных же проблем можно избежать, или хотя бы быть во всеоружии при их наступлении, если еще до заключения договора на куплю-продажу земельного участка (договора инвестирования и прочих) обратиться за помощью к квалифицированным юристам.


Итак, по порядку.

1. А где детская площадка и бассейн?

Приобретая земельный участок в загородном поселке, либо заключая договор подряда на строительство дома, почти каждый из обратившихся к нам граждан был уверен, что он приобретал и право собственности на объекты общего пользования, инфраструктуру поселка. Ведь как красиво описывал девелопер план поселка: «За вносимые Вами средства Вы приобретаете не только земельный участок (строите себе дом). За эти средства для Вас в будущем поселке будут построены инженерные сети, дороги, клуб, конно-спортивный комплекс, бассейн» и т.д. и т.п. Проходит два года, и Вы на самом деле подписываете акт приема-передачи Вашего дома. А что же со всем остальным? В лучшем случае эти объекты будут построены, но Вы к ним никакого отношения не будете иметь. Во многих же поселках, ничего из вышеперечисленного построено так и не будет.

Мы не будем искать причины, почему многие объекты так и не строятся: это либо обыкновенная жадность застройщика (если можно продать землю, то зачем там строить конно-спортивный комплекс?), либо неправильное планирование строительства, когда собранных денег не хватает на завершение всех объектов.

При этом следует обратить внимание, что ни в одном тексте договора о купле-продаже земельных участков, либо об инвестировании строительства, мы с обратившимися к нам с возникшими проблемами собственниками не нашли обязательств контрагентов по строительству объектов инфраструктуры поселка. Именно поэтому в дальнейшем с Вас будут вымогать денежные средства за подключение к поселковым сетям. Именно поэтому собственником инфраструктуры поселка в лучшем случае становится некоммерческое объединение граждан (партнерство или товарищество), а вы – членом такого объединения, либо Вас в такое партнерство не принимают (цвет волос не нравится), либо, что еще хуже – собственником сетей становится какой-либо индивидуальный предприниматель или ООО.

Как результат собственники земельных участков становятся заложниками различных управляющих организаций и дачных (садоводческих) некоммерческих партнерств (товариществ), которые пользуются очевидными недоработками «Закона о дачниках»¹. В настоящее время на данном рынке вращаются огромные денежные средства. Судить об этом можно даже по тому, что некоторые законопроекты «проходят» через Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации за полгода, а «дачное лобби» не пропускает законопроект² по внесению изменений в вышеуказанный закон, который передается из одного комитета ГД РФ в другой уже с 2007 года и никак не может пройти второе чтение.

Таким образом, получив на руки проект договора купли-продажи земельного участка, инвестирования строительства, обратитесь к опытным юристам, которые покажут Вам все «тонкие» места, которые в последующем могут привести к значительным проблемам. Дальнейшие действия (покупка участка или отказ от таковой) конечно уже только в Вашей компетенции.

2. Где найти денежное дерево?

Из первой проблемы (Вы не собственник сетей) вытекает и вторая проблема. При покупке дома девелопер Вам рассказывал о том, какой богатейший опыт в обслуживании поселка имеет эксплуатирующая компания и что она с минимальными затратами будет вести дела (либо что Вы как собственник и член ДНП сами будете устанавливать размер платежей на содержание поселка). Только как вы окончательно расплатились со строителями, Вам приходит счет на значительно более весомую сумму.

А все дело в том, что Ваш дом присоединен к системе водоснабжения, принадлежащей какому-либо ИП, а дороги, по которым Вам можно проехать к дому принадлежат какому-либо обществу с ограниченной ответственностью. Если все не так плохо, то и одно и другое принадлежит ДНП «Ромашка», но Вас в члены этого ДНП не принимают. Как Вы думаете – по какому основанию? Правильно – Вы же оказывается не заплатили за строительство той самой дороги, линий электропередач и, о боже, Вам повезло и в Вашем поселке построили даже детскую площадку. Хотите стать членом ДНП и участвовать в определении размера платежей – никаких проблем: заплати еще 3 миллиона рублей целевого взноса на строительство уже построенных объектов (ведь только Иванов – он же Председатель ДНП, он же Генеральный директор Застройщика, он же бывший собственник большого земельного участка, бедный влез в долги чтобы Вам это все построить. А вилла на Канарах, квартира в элитном доме в Москве и шикарный внедорожник ему достались от умершей в Америке в прошлом году бабушки).

Хотелось бы обратить внимание на крайне неправильное отношение к сложившейся ситуации многих обратившихся к нам граждан. Имея на руках решение общего собрания членов ДНП об установлении размера платежа за пользование имуществом общего пользования, они просто платят по тем ставкам, которые были установлены ранее и которые их устраивали.

Все дело в том, что в соответствии со ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Таким образом, если Вы не оспорите решение о повышении размера платы, то это будет основанием для суда взыскать с Вас всю задолженность в повышенном размере.

Кроме того, у собственников домовладений есть право требовать от ДНП (ДНТ) заключения договора на пользование имуществом общего пользования. И если Вы своевременно обратитесь в суд с проектом договора и обоснованным размером платежа, то суд может удовлетворить Ваши требования и обязать ДНП заключить договор на Ваших условиях.

Еще один из способов повлиять на ДНП – это заключение договоров о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. Как показывает практика различные ДНП (ДНТ) собирают деньги с граждан и за поставляемую электроэнергию, и за газ и за воду, даже если вода добывается не ДНП, а поставляется МУП «Мосводоканал» (или подобной организацией). Это на самом деле сложный процесс, ни одна из ресурсоснабжающих организаций не хочет иметь дело с сотней граждан, когда можно требовать деньги с одного ДНП. Но в нашей практике все дела о понуждении ресурсоснабжающих организаций к заключению индивидуальных договоров о предоставлении коммунальных услуг заканчивались даже до передачи дела на рассмотрение суда. В случае заключения такого договора ДНП уже не имеет формальных оснований для отключения Вас, например, от электричества – ведь не оно Вам поставляет электричество. Но быть готовым к различным «диверсиям» все равно надо.

Если Вы ничего не предприняли, то через год-другой ДНП подаст на Вас в суд для взыскания задолженности по оплате за пользование имуществом общего пользования. И если 3-4 года назад судьи проверяли обоснованность размера платежа (его соответствие средним ценам по рынку в регионе, затраты только на содержание имущества общего пользования), то в настоящее время для удовлетворения требований ДНП суду достаточно следующих условий:

- принятие решения об установлении размера платежа в порядке, определенном законом;

- отсутствие вступившего в законную силу постановления суда об отмене решения общего собрания членов ДНП.

Как я говорю многим, если ДНП в своем решении укажет, что необходимо поставить золотой шлагбаум на въезде в поселок, то именно Вы как собственник домовладения будете оплачивать этот никому не нужный шлагбаум. И Вам уже никто не поможет – ни опытный юрист, ни прокурор с судом, ни Ваше личное денежное дерево – аппетит у ДНП будет расти вместе с Вашим денежным деревом.

3. Куда пропал свет?

Для давления на собственников домовладений самым распространенным и «испытанным временем» способом служит отключение домовладения от поселковых инженерных сетей. При этом данным средством не брезгуют не только в СНТ, существующих с советских времен, но и во вполне себе современных поселках, в том числе бизнес класса.

При этом должностные лица ДНП не удосуживаются изучением Порядка приостановления и прекращения поставки коммунальных ресурсов, определенных Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (далее по тексту – Правила).

В частности данными Правилами предусмотрено, что Исполнитель имеет право ограничить или приостановить предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги - через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в порядке, указанном в настоящем разделе (см. ст. 119 Правил более подробно). Под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги.

При этом, воду, электричество могут перекрыть не только при задолженности за коммунальные услуги, а и за задолженность по прочим взносам, что конечно же незаконно.

Хотелось бы отметить, что, несмотря на всю видимость работы прокуратуры в сфере жилищных проблем, в данном случае лишь некоторые сотрудники могут Вам помочь. При этом не факт, что даже вынесение представления об устранении нарушения приведет к решению задачи.

Поэтому, наряду с обращением в прокуратуру, полицию и другие силовые структуры, необходимо сразу подавать иск в суд и быть готовым отстаивать свои права на протяжении 2-3 месяцев. И тут опять вспоминаем пункт 1 настоящей статьи, когда Вы принимали построенный дом, необходимо было позаботиться о получении актов технологического присоединения к сетям, подписанным собственником данных сетей (ДНП «Ромашка» либо какое-нибудь ИП или ООО). В противном случае Вам еще придется доказывать факт присоединения в надлежащем порядке. Так, в одном из судебных заседаний Председатель ДНП заявил, что дом Истца якобы никогда и не был присоединен к сетям, а откуда у него дома бралось электричество с водой он и не знает – может у домовладельца есть скважина и генератор?

Только после вступления в законную силу решения суда Вас снова присоединят к инженерным сетям поселка. А если Вы не позаботитесь о принятии решения о немедленном исполнении, то это еще два месяца на рассмотрение судом апелляционной инстанции.

Наиболее надежная превентивная защита в данном случае – это заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. Ведь в случае Вашего отключения от коммунальных ресурсов на Вашей стороне будут выступать крупные компании (Мосэнергосбыт, Мосводоканал и др.), которые могут решить проблему еще и до подачи иска в суд.

4. Разве можно обанкротить ДНП?

Если отключение дачного домика от электроэнергии один из наиболее распространенных и проверенных способов давления на собственников, то с недавнего времени появился и новый способ увода общего имущества поселка из-под влияния собственников домовладений. И способ этот банкротство.

По информации справочной системы арбитражных судов «Электронное правосудие» с 2006 года по всей стране было возбуждено лишь около 30 дел о банкротстве дачных некоммерческих объединений граждан. При этом около 25 дел (более 80%) возбуждено в 2013 и 2014 годах, что свидетельствует о наборе оборотов таким способом.

Вкратце суть такова. Почти во всех некоммерческих дачных объединениях граждан очень большими полномочиями обладает один человек – Председатель Правления. Лишь в некоторых для совершения сделки нужно одобрение всем Правлением, и лишь самые консервативные объединения имеют в своем уставе положение о том, что любая сделка свыше установленной суммы должна одобряться общим собранием.

Пользуясь такой свободой Председатель Правления получает значительные суммы на счет ДНП от третьих лиц, например для подключения к системе водоснабжения или электроснабжения новых домов, расположенных за границей поселка. При этом стоимость подключения завышается в разы. После этого деньги выводятся в подставную фирму, которая якобы оказывает ДНП различные услуги, по результатам которых, разумеется имущество общества не прирастает. Собственники же участков, которые так и не подключены к системе энергоснабжения подают иски к ДНП о взыскании денежных средств за неосновательное обогащение. Отсутствие денежных средств на счетах ДНП и невозможность исполнения решения суда о взыскании денежных средств приводят к инициированию процедуры банкротства ДНП.

В настоящей статье мы не будем описывать как осуществляется банкротство ДНП. Отметим лишь, что в случае если арбитражный управляющий не выявит возможностей финансового оздоровления, имущество ДНП будет реализовано с торгов.

Это грозит собственникам тем, что имущество общего пользования, которое они хоть в какой-то мере могли считать своим и принимали участие как в его создании, так и в последующем в его развитии, то с момента продажи его с торгов, собственником становится третье лицо. Скорее всего, этот новый собственник не будет являться ресурсоснабжающей организацией, тем более гарантирующим поставщиком и будет предоставлять Вам право пользоваться его имуществом по ценам устанавливаемым им единолично. Возможности планировать развитие объектов общего пользования Вы иметь не будете.

Как можно избежать данной ситуации?

Наиболее надежным способом является участие в создании ДНП (СНТ и т.п.) до выделения земель. Именно такой способ получения дачных или садовых участков применялся в трудовых коллективах в советское время и именно такой порядок описан в ст. 14 Федерального закона № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. В настоящее время в подавляющем большинстве случаев один участок получает ДНП в котором только три члена (представители застройщика, риэлтора и т.п.). И только в последующем этот участок делится на множество более мелких, которые и предлагают Вам для покупки. Как понимаете, данный способ очень сложен тем, что собрать значительный коллектив до того, как Вам определят даже направление под будущую дачу, крайне проблематично. Во всех других вариантах Вам надо быть готовым к вышеописанным проблемам.

Скажем честно иных выработанных и опробованных на практике мер еще нет. Можно предложить нижеперечисленные способы защиты от возможного банкротства, но они будут блокировать оперативность в управлении поселка, что как вы понимаете тоже нежелательный эффект:

- запрет на списание денежных сумм выше определенных размеров по решению исполнительного органа некоммерческого дачного объединения граждан. Такое списание (а может быть и приобретение?) осуществлять по решению общего собрания членов такого объединения;

- страхование ответственности некоммерческого партнерства перед третьими лицами (законом предусмотрено лишь страхование имущества дачного некоммерческого объединения граждан);

- в случае введения процедуры банкротства – создание параллельных структур, объединяющих граждан с целью участия в торгах по продаже имущества. На этом пункте хотелось бы остановиться подробнее. Ведь кажется: зачем у самих себя выкупать имущество, когда можно ввести целевой взнос на погашение долга и рассчитаться с кредиторами. На этот способ нужны очень значительные средства. Так, в одном из поселков, в котором менее 100 домов, задолженность составила более 31 млн. рублей. Если принять, что все согласны участвовать в выкупе долга, то сумма на каждого составляла бы более 300 тыс. рублей. При этом реально готовы были участвовать в выкупе лишь около 20 человек (то есть по 1,5 млн рублей с каждого!). Довольно серьезные суммы! Однако, сам участок с дорогой и коммуникациями был выставлен на торги за 64 млн. рублей, а реально продан за 6,4 млн. рублей, то есть по 70 тыс. рублей с участка, либо по 320 тыс. рублей с 20 человек. Ради того, чтобы не отдавать правление в руки третьих лиц, не являющихся собственниками домов в поселке, граждане могли бы выкупить данный земельный участок.

В заключение настоящей статьи хотелось бы отметить, что в последнее время приятный отдых на даче (особенно в современных поселках) в обязательном порядке должен сопровождаться постоянной деятельностью по управлению данным поселком, в процессе которого должен участвовать каждый собственник домовладения. При отсутствии ежедневного контроля над исполнительными органами объединений у лиц, входящих в них, возникает желание одномоментного обогащения. И каким бы хорошим на протяжении 10 лет не был Председатель «Иван Иванович» на 11-й год у него появится соблазн решить свои проблемы наиболее быстрым способом за счет своих же соседей. Увы, но практика именно такова, и спокойный отдых превращается в битву с Правлением, с повышением взносов и платежей, отключением элекроэнергии и т.п.

1 Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»

2 Законопроект № 444626-4 «О внесении изменений в Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"»

По материалам сайта - www.zaprudskiy.com