2015 — Коттеджный поселок "Заповедный парк", Щёлковский район, деревня Оболдино

1 ноября 2015

«Вот перечень основных проблем, с которыми граждане обращались в Московскую коллегию адвокатов:

Отсутствие прав у граждан на построенную за их счет инфраструктуру поселка (объекты общего пользования, дороги, инженерные сети);

Необоснованное повышение стоимости различных платежей на содержание поселка (эксплуатационные услуги, пользование объектами общего пользования и т.п.);

Прекращение поставки в домовладения коммунальных услуг (электроэнергия, поставка холодной питьевой воды, отключение от системы водоотведения и канализации);

Продажа инфраструктуры поселка в процедуре банкротства дачного некоммерческого партнерства.»

«Законодательная инициатива № 864849-6 по безвозмездности установления публичных сервитутов внесена на рассмотрение осенней сессии Государственной Думы депутатами А.В.Тумановым, С.В.Марининым, С.В.Журавлевым…»

С раннего детства у меня, городского жучка, была мечта жить в своем домике, на своем клочке земли. Когда, в далекие 90-е, у моих родителей появилась дачная норка в 100 перелетах от Главного Мегаполиса Всего Жучкостана, желание иметь свою норку превратилось в занозу – и вытащить нельзя, и расчесать больно.

Долог, труден и тернист был мой полет на, как говорят Двуногие Великаны, свой участок в Коттеджном Поселке, а говоря, по-нашему, по-жучиному, в свою норку…

Наивный и ослепленный своей мечтой, я, как и другие жучки, совсем не подумали о червяках!

Когда, в лихие 90-е, разбросало трутней-червяков по разным зарубежным норкам (пернатые их в клеточки горстями собирали тогда), несколько червяков-затейников не испугались и не успокоились.

Жажда наживы – вторая натура у червяка. Собрались уцелевшие трутни-червяки и придумали Затею под названием «ДНП ОБОЛДЕЕВО».

Червяки прекрасно умеют делиться. Приползли наши затейники на Родину и нашли сородичей в администрации небольшого города под странным названием Щелчок и поделились. Нашлись у них везде сородичи: в Прокуратуре, Суде, ОВД и даже ППСе. Червяки-затейники находили самого жирного червяка и делились. Мушка жирная Загорала – и с ней поделились! А дальше два самых главных жирных червяка (их уже и след простыл!) поделились с затейниками большими вкусными полями в окружении Заповедника с Лосями и другими, нейтральными к червякам зверушками.

Но на вкусные поля надо было заманить жучков и мушек с «сантиками», которые потом будут кормить наших затейников… Для этого позвали гусениц-ИКНОМОВОК. А чтобы снова не попасть с вкусного поля в заморские узкие ходы, пригласили знакомых червей-законников…

План был прост.

Гусеницы-ИКНОМОВКИ раструбили про чернозем. Жучки и мушки стали слетаться со всех сторон!

Но червяки-затейники не спешили межевать кусок и щедро раздавали Предварительные Договора, где жучкам и мушкам обещали личный кусочек поля, свою норку за «сантики». Наивные жучки несли свои сантики в обмен на щедрые обещание гусениц-ИКНОМОВОК и подписывали Предварительные Договора.

Когда почти все сантики были собраны, поле размежевано, жучкам и мушкам предложили поменяться. Жучки отдают свои Предварительные Договоры, а им взамен дают два Основных Договора, где в первом был обещанный кусочек поля-мечты за один сантик, а все остальные сантики были прописаны во втором Договоре за системы подачи воды, света, газа в норки и отвода продуктов жизнедеятельности насекомых. Первый Договор жучки могли побежать и поменять на Свидетельство о Собственности на норку!!!

(Один жучок-растеряйка, правда, забыл сдать Предварительный Договор, а позднее нашел на своей навозной куче.)

Правда нашлось некоторое количество особо «умных» жучков, которые прочитали и Второй Договор и стали возражать, почему-де, они должны отказаться от своего права на трубочки, по которым к их норкам будет подводиться живительная влага, свет и все такое?!

Таким «Особо Умным» жучкам было предложено тогда вообще уходить и возвращаться за своими Сантиками, когда на их норки найдут гусеницы-ИКНОМОВКИ других жучков с сантиками, попроще.

Червяки-затейники не спешили тратить чужие сантики на коммуникации. Они продолжали делиться и гусенички-ИНКОМОВКИ уже искали новых жучков и мушек на новые лаковые кусочки поля и норки.

Потом затейники все же позвали старых слепых кротов из Ближнего Забугорья, которые накопали траншей и запихнули туда провода люминивые и трубки разные-разные. Не было у бедных кротов схем исполнительных, трубок нормальных и проводков хороших, закапывали, что пОпадя и как пОпадя. Жужжали мушки, негодуя на трубочки, проходящие через их кусочки поля, а не вдоль дороги, расстраивались, что какашки текут не туда, а обратно, что вместо трех 80-шаговых дырочек для воды, выкопали одну, 20-шаговую, и водичка из нее идет мутная и вонючая, но кротики только лапами разводили, не понимали они жужжания мушкинского. А трубку с какашками вообще бросили в соседнюю речушку сослепу…

Червяки-затейники даже умудрились сантики со многих жучков взять, чтобы трубочки прямо к норкам подключить, пока последние не догадались, что водичка тухлая, трубочки хиленькие, а то что должно вытекать возвращается обратно!

И вот, когда жучки и мушки уже наполовину обустроили свои норки и радостно предвкушали новоселье, червяки-затейники привели свой коварный план в действие!

Червяки-затейники никаких мушек и жучков в свое ДНП Оболдеево не принимали, поэтому они быстренько и тихохонько собрались и передали все свои права и полномочия на обслуживание трубочек к норкам (за Большииие сантики) червякам-однодневкам, вернее, ОООднодневкам. Те – своим друзьям, а последние – червякам-разбойникам.

Тут надо заметить, что хитрые червяки-затейники все ходы и проходы между жучиными норками предусмотрительно оформили в свою, ДНП-шную собственность. А все трубочки с жижей, током, газом и нечистотами предусмотрительно закопали в своих ходах и проходах.

Когда червяки-однодневки исчезли, а червяки-затейники запрятались очень глубоко, на поверхность вылезли червяки-разбойники, и сказали они жучкам и мушкам:

«Мы теперь хозяева всех ходов между вашими норками и всех трубочек, по которым поступают к вам блага. Червяки-затейники ушли и Право нам дали! Крепко сидим мы во всех дырках законных! Несите нам скорее свои сантики, много сантиков, очень много сантиков, чтобы мы не глумились над вашими трубочками и позволяли вам ползать по нашим ходам! И еще много сантиков за проползновение через палку на входе в главную норку. И еще сантики, чтобы мы сами ваши норки чистили, много сантиков, чтобы кузнечики поднимали палку у главной норки, сантики за это, за то, и еще, и еще! А за жижу из трубочек, ток, газ и все такое платите отдельно пернатым, за это они с вас спрашивать будут. Мы только сантики собираем тут!

И сделать вы ничего не сможете, тупые жучки и мошкара, поганая!»

Растерялись жучки и мушки, зажужжали. Им червячков-ИКНОМОВцы обещали 3 сантика с норки, а червяки-Разбойники требуют 30. А не набрать им столько сантиков за месяц, не нажужжать! А червяки-разбойники угрожают, что норки за «долги» отберут вскорости и продадут другим мушкам и жучкам, по-жирнее… Собрались некоторые жучки и позвали комариков с камерами, рассказали на всю Мушляндию в какую беду угодили! И дошли весточки до Большого Воробья. Показали комарики ему пленку, рассердился Воробей, полетел к жирным червякам из Администрации и пообещал заклевать их за такие безобразия… Ко многим пернатым обращались жучки и мушки. Да вот только, видно много у них в кормушках корма сухого, совсем от червяков навозных клюв воротят…

Осталась одна надежда, что Депутаты-мандаты заткнут дырки закона и прогонят червяков-разбойников и червяков-затейников землю рыхлить или в банку посадят… Ведь, деваться мушкам и жучкам некуда (а много-много их уже набралось, туча черная-огромная), норки они обратно на сантики обменять не могут - кончились наивные соплеменники, несмотря на все старания гусениц-ИКНОМОВОК, и сантиков столько у жучков нет, чтобы червяков-Разбойников ублажить.

Жужжат жучки, гудят мушки, думу думают, но пока на Депутатов-мандатов надежду не теряют…

Жучок-навозник из ПарковогоЗаповедья,

Андерсен семьдесят третий.

29 октября 2015

В соответствии со сведениями Девелоперской группы ОПИН на конец I квартала 2014 года в Подмосковье (без учета поселков в соседних областях, но включая территорию Новой Москвы) на стадии первичных продаж находилось 763 поселка. Активность девелоперов в новом году заметно выросла по сравнению со второй половиной 2013 года.


На вышеуказанном фоне мы отмечаем значительное увеличение обращений граждан, являющихся собственниками домовладений в таких поселках. При этом и география обращений крайне широка – от поселков, расположенных в 2 км от МКАД, и поселков на новомодных направлениях (Новорижское шоссе) до поселков, находящихся в соседних областях (Тульская и Калужская области).


Таким образом, назрела необходимость обобщения данных обращений, практики защиты интересов собственников домовладений в целях предупреждения будущих собственников домовладений о «подводных» камнях, о которых необходимо знать заранее во избежание в будущем «неприятных и неожиданных сюрпризов».


Вот перечень основных проблем, с которыми граждане обращались в Московскую коллегию адвокатов «Запрудский и партнеры»:


Отсутствие прав у граждан на построенную за их счет инфра-структуру поселка (объекты общего пользования, дороги, инженерные сети);


Необоснованное повышение стоимости различных платежей на содержание поселка (эксплуатационные услуги, пользование объектами общего пользования и т.п.);


Прекращение поставки в домовладения коммунальных услуг (электроэнергия, поставка холодной питьевой воды, отключение от системы водоотведения и канализации);


Продажа инфраструктуры поселка в процедуре банкротства дачного некоммерческого партнерства.


Избежать некоторых из них крайне проблематично – от возможных требований кредиторов может защитить только профессиональная деятельность органов управления поселка. Основных же проблем можно избежать, или хотя бы быть во всеоружии при их наступлении, если еще до заключения договора на куплю-продажу земельного участка (договора инвестирования и прочих) обратиться за помощью к квалифицированным юристам.


Итак, по порядку.

1. А где детская площадка и бассейн?

Приобретая земельный участок в загородном поселке, либо заключая договор подряда на строительство дома, почти каждый из обратившихся к нам граждан был уверен, что он приобретал и право собственности на объекты общего пользования, инфраструктуру поселка. Ведь как красиво описывал девелопер план поселка: «За вносимые Вами средства Вы приобретаете не только земельный участок (строите себе дом). За эти средства для Вас в будущем поселке будут построены инженерные сети, дороги, клуб, конно-спортивный комплекс, бассейн» и т.д. и т.п. Проходит два года, и Вы на самом деле подписываете акт приема-передачи Вашего дома. А что же со всем остальным? В лучшем случае эти объекты будут построены, но Вы к ним никакого отношения не будете иметь. Во многих же поселках, ничего из вышеперечисленного построено так и не будет.

Мы не будем искать причины, почему многие объекты так и не строятся: это либо обыкновенная жадность застройщика (если можно продать землю, то зачем там строить конно-спортивный комплекс?), либо неправильное планирование строительства, когда собранных денег не хватает на завершение всех объектов.

При этом следует обратить внимание, что ни в одном тексте договора о купле-продаже земельных участков, либо об инвестировании строительства, мы с обратившимися к нам с возникшими проблемами собственниками не нашли обязательств контрагентов по строительству объектов инфраструктуры поселка. Именно поэтому в дальнейшем с Вас будут вымогать денежные средства за подключение к поселковым сетям. Именно поэтому собственником инфраструктуры поселка в лучшем случае становится некоммерческое объединение граждан (партнерство или товарищество), а вы – членом такого объединения, либо Вас в такое партнерство не принимают (цвет волос не нравится), либо, что еще хуже – собственником сетей становится какой-либо индивидуальный предприниматель или ООО.

Как результат собственники земельных участков становятся заложниками различных управляющих организаций и дачных (садоводческих) некоммерческих партнерств (товариществ), которые пользуются очевидными недоработками «Закона о дачниках»¹. В настоящее время на данном рынке вращаются огромные денежные средства. Судить об этом можно даже по тому, что некоторые законопроекты «проходят» через Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации за полгода, а «дачное лобби» не пропускает законопроект² по внесению изменений в вышеуказанный закон, который передается из одного комитета ГД РФ в другой уже с 2007 года и никак не может пройти второе чтение.

Таким образом, получив на руки проект договора купли-продажи земельного участка, инвестирования строительства, обратитесь к опытным юристам, которые покажут Вам все «тонкие» места, которые в последующем могут привести к значительным проблемам. Дальнейшие действия (покупка участка или отказ от таковой) конечно уже только в Вашей компетенции.

2. Где найти денежное дерево?

Из первой проблемы (Вы не собственник сетей) вытекает и вторая проблема. При покупке дома девелопер Вам рассказывал о том, какой богатейший опыт в обслуживании поселка имеет эксплуатирующая компания и что она с минимальными затратами будет вести дела (либо что Вы как собственник и член ДНП сами будете устанавливать размер платежей на содержание поселка). Только как вы окончательно расплатились со строителями, Вам приходит счет на значительно более весомую сумму.

А все дело в том, что Ваш дом присоединен к системе водоснабжения, принадлежащей какому-либо ИП, а дороги, по которым Вам можно проехать к дому принадлежат какому-либо обществу с ограниченной ответственностью. Если все не так плохо, то и одно и другое принадлежит ДНП «Ромашка», но Вас в члены этого ДНП не принимают. Как Вы думаете – по какому основанию? Правильно – Вы же оказывается не заплатили за строительство той самой дороги, линий электропередач и, о боже, Вам повезло и в Вашем поселке построили даже детскую площадку. Хотите стать членом ДНП и участвовать в определении размера платежей – никаких проблем: заплати еще 3 миллиона рублей целевого взноса на строительство уже построенных объектов (ведь только Иванов – он же Председатель ДНП, он же Генеральный директор Застройщика, он же бывший собственник большого земельного участка, бедный влез в долги чтобы Вам это все построить. А вилла на Канарах, квартира в элитном доме в Москве и шикарный внедорожник ему достались от умершей в Америке в прошлом году бабушки).

Хотелось бы обратить внимание на крайне неправильное отношение к сложившейся ситуации многих обратившихся к нам граждан. Имея на руках решение общего собрания членов ДНП об установлении размера платежа за пользование имуществом общего пользования, они просто платят по тем ставкам, которые были установлены ранее и которые их устраивали.

Все дело в том, что в соответствии со ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Таким образом, если Вы не оспорите решение о повышении размера платы, то это будет основанием для суда взыскать с Вас всю задолженность в повышенном размере.

Кроме того, у собственников домовладений есть право требовать от ДНП (ДНТ) заключения договора на пользование имуществом общего пользования. И если Вы своевременно обратитесь в суд с проектом договора и обоснованным размером платежа, то суд может удовлетворить Ваши требования и обязать ДНП заключить договор на Ваших условиях.

Еще один из способов повлиять на ДНП – это заключение договоров о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. Как показывает практика различные ДНП (ДНТ) собирают деньги с граждан и за поставляемую электроэнергию, и за газ и за воду, даже если вода добывается не ДНП, а поставляется МУП «Мосводоканал» (или подобной организацией). Это на самом деле сложный процесс, ни одна из ресурсоснабжающих организаций не хочет иметь дело с сотней граждан, когда можно требовать деньги с одного ДНП. Но в нашей практике все дела о понуждении ресурсоснабжающих организаций к заключению индивидуальных договоров о предоставлении коммунальных услуг заканчивались даже до передачи дела на рассмотрение суда. В случае заключения такого договора ДНП уже не имеет формальных оснований для отключения Вас, например, от электричества – ведь не оно Вам поставляет электричество. Но быть готовым к различным «диверсиям» все равно надо.

Если Вы ничего не предприняли, то через год-другой ДНП подаст на Вас в суд для взыскания задолженности по оплате за пользование имуществом общего пользования. И если 3-4 года назад судьи проверяли обоснованность размера платежа (его соответствие средним ценам по рынку в регионе, затраты только на содержание имущества общего пользования), то в настоящее время для удовлетворения требований ДНП суду достаточно следующих условий:

- принятие решения об установлении размера платежа в порядке, определенном законом;

- отсутствие вступившего в законную силу постановления суда об отмене решения общего собрания членов ДНП.

Как я говорю многим, если ДНП в своем решении укажет, что необходимо поставить золотой шлагбаум на въезде в поселок, то именно Вы как собственник домовладения будете оплачивать этот никому не нужный шлагбаум. И Вам уже никто не поможет – ни опытный юрист, ни прокурор с судом, ни Ваше личное денежное дерево – аппетит у ДНП будет расти вместе с Вашим денежным деревом.

3. Куда пропал свет?

Для давления на собственников домовладений самым распространенным и «испытанным временем» способом служит отключение домовладения от поселковых инженерных сетей. При этом данным средством не брезгуют не только в СНТ, существующих с советских времен, но и во вполне себе современных поселках, в том числе бизнес класса.

При этом должностные лица ДНП не удосуживаются изучением Порядка приостановления и прекращения поставки коммунальных ресурсов, определенных Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (далее по тексту – Правила).

В частности данными Правилами предусмотрено, что Исполнитель имеет право ограничить или приостановить предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги - через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в порядке, указанном в настоящем разделе (см. ст. 119 Правил более подробно). Под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги.

При этом, воду, электричество могут перекрыть не только при задолженности за коммунальные услуги, а и за задолженность по прочим взносам, что конечно же незаконно.

Хотелось бы отметить, что, несмотря на всю видимость работы прокуратуры в сфере жилищных проблем, в данном случае лишь некоторые сотрудники могут Вам помочь. При этом не факт, что даже вынесение представления об устранении нарушения приведет к решению задачи.

Поэтому, наряду с обращением в прокуратуру, полицию и другие силовые структуры, необходимо сразу подавать иск в суд и быть готовым отстаивать свои права на протяжении 2-3 месяцев. И тут опять вспоминаем пункт 1 настоящей статьи, когда Вы принимали построенный дом, необходимо было позаботиться о получении актов технологического присоединения к сетям, подписанным собственником данных сетей (ДНП «Ромашка» либо какое-нибудь ИП или ООО). В противном случае Вам еще придется доказывать факт присоединения в надлежащем порядке. Так, в одном из судебных заседаний Председатель ДНП заявил, что дом Истца якобы никогда и не был присоединен к сетям, а откуда у него дома бралось электричество с водой он и не знает – может у домовладельца есть скважина и генератор?

Только после вступления в законную силу решения суда Вас снова присоединят к инженерным сетям поселка. А если Вы не позаботитесь о принятии решения о немедленном исполнении, то это еще два месяца на рассмотрение судом апелляционной инстанции.

Наиболее надежная превентивная защита в данном случае – это заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. Ведь в случае Вашего отключения от коммунальных ресурсов на Вашей стороне будут выступать крупные компании (Мосэнергосбыт, Мосводоканал и др.), которые могут решить проблему еще и до подачи иска в суд.

4. Разве можно обанкротить ДНП?

Если отключение дачного домика от электроэнергии один из наиболее распространенных и проверенных способов давления на собственников, то с недавнего времени появился и новый способ увода общего имущества поселка из-под влияния собственников домовладений. И способ этот банкротство.

По информации справочной системы арбитражных судов «Электронное правосудие» с 2006 года по всей стране было возбуждено лишь около 30 дел о банкротстве дачных некоммерческих объединений граждан. При этом около 25 дел (более 80%) возбуждено в 2013 и 2014 годах, что свидетельствует о наборе оборотов таким способом.

Вкратце суть такова. Почти во всех некоммерческих дачных объединениях граждан очень большими полномочиями обладает один человек – Председатель Правления. Лишь в некоторых для совершения сделки нужно одобрение всем Правлением, и лишь самые консервативные объединения имеют в своем уставе положение о том, что любая сделка свыше установленной суммы должна одобряться общим собранием.

Пользуясь такой свободой Председатель Правления получает значительные суммы на счет ДНП от третьих лиц, например для подключения к системе водоснабжения или электроснабжения новых домов, расположенных за границей поселка. При этом стоимость подключения завышается в разы. После этого деньги выводятся в подставную фирму, которая якобы оказывает ДНП различные услуги, по результатам которых, разумеется имущество общества не прирастает. Собственники же участков, которые так и не подключены к системе энергоснабжения подают иски к ДНП о взыскании денежных средств за неосновательное обогащение. Отсутствие денежных средств на счетах ДНП и невозможность исполнения решения суда о взыскании денежных средств приводят к инициированию процедуры банкротства ДНП.

В настоящей статье мы не будем описывать как осуществляется банкротство ДНП. Отметим лишь, что в случае если арбитражный управляющий не выявит возможностей финансового оздоровления, имущество ДНП будет реализовано с торгов.

Это грозит собственникам тем, что имущество общего пользования, которое они хоть в какой-то мере могли считать своим и принимали участие как в его создании, так и в последующем в его развитии, то с момента продажи его с торгов, собственником становится третье лицо. Скорее всего, этот новый собственник не будет являться ресурсоснабжающей организацией, тем более гарантирующим поставщиком и будет предоставлять Вам право пользоваться его имуществом по ценам устанавливаемым им единолично. Возможности планировать развитие объектов общего пользования Вы иметь не будете.

Как можно избежать данной ситуации?

Наиболее надежным способом является участие в создании ДНП (СНТ и т.п.) до выделения земель. Именно такой способ получения дачных или садовых участков применялся в трудовых коллективах в советское время и именно такой порядок описан в ст. 14 Федерального закона № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. В настоящее время в подавляющем большинстве случаев один участок получает ДНП в котором только три члена (представители застройщика, риэлтора и т.п.). И только в последующем этот участок делится на множество более мелких, которые и предлагают Вам для покупки. Как понимаете, данный способ очень сложен тем, что собрать значительный коллектив до того, как Вам определят даже направление под будущую дачу, крайне проблематично. Во всех других вариантах Вам надо быть готовым к вышеописанным проблемам.

Скажем честно иных выработанных и опробованных на практике мер еще нет. Можно предложить нижеперечисленные способы защиты от возможного банкротства, но они будут блокировать оперативность в управлении поселка, что как вы понимаете тоже нежелательный эффект:

- запрет на списание денежных сумм выше определенных размеров по решению исполнительного органа некоммерческого дачного объединения граждан. Такое списание (а может быть и приобретение?) осуществлять по решению общего собрания членов такого объединения;

- страхование ответственности некоммерческого партнерства перед третьими лицами (законом предусмотрено лишь страхование имущества дачного некоммерческого объединения граждан);

- в случае введения процедуры банкротства – создание параллельных структур, объединяющих граждан с целью участия в торгах по продаже имущества. На этом пункте хотелось бы остановиться подробнее. Ведь кажется: зачем у самих себя выкупать имущество, когда можно ввести целевой взнос на погашение долга и рассчитаться с кредиторами. На этот способ нужны очень значительные средства. Так, в одном из поселков, в котором менее 100 домов, задолженность составила более 31 млн. рублей. Если принять, что все согласны участвовать в выкупе долга, то сумма на каждого составляла бы более 300 тыс. рублей. При этом реально готовы были участвовать в выкупе лишь около 20 человек (то есть по 1,5 млн рублей с каждого!). Довольно серьезные суммы! Однако, сам участок с дорогой и коммуникациями был выставлен на торги за 64 млн. рублей, а реально продан за 6,4 млн. рублей, то есть по 70 тыс. рублей с участка, либо по 320 тыс. рублей с 20 человек. Ради того, чтобы не отдавать правление в руки третьих лиц, не являющихся собственниками домов в поселке, граждане могли бы выкупить данный земельный участок.

В заключение настоящей статьи хотелось бы отметить, что в последнее время приятный отдых на даче (особенно в современных поселках) в обязательном порядке должен сопровождаться постоянной деятельностью по управлению данным поселком, в процессе которого должен участвовать каждый собственник домовладения. При отсутствии ежедневного контроля над исполнительными органами объединений у лиц, входящих в них, возникает желание одномоментного обогащения. И каким бы хорошим на протяжении 10 лет не был Председатель «Иван Иванович» на 11-й год у него появится соблазн решить свои проблемы наиболее быстрым способом за счет своих же соседей. Увы, но практика именно такова, и спокойный отдых превращается в битву с Правлением, с повышением взносов и платежей, отключением элекроэнергии и т.п.

1 Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»

2 Законопроект № 444626-4 «О внесении изменений в Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"»

По материалам сайта - www.zaprudskiy.com

29 октября 2015







28 октября 2015

26 октября 2015

Жильцы нескольких коттеджных поселков в Щелковском районе Московской области пожаловались на фирму-застройщика в прокуратуру. Об этом сообщил телеканал "360 Подмосковье". По их словам, компания не выполнила свои обязательства по строительству коммуникаций.

Коммуникации построены частично. Фирма-застройщик сдала их в аренду управляющей компании, которая теперь устанавливает свои тарифы.

Жители добиваются передачи электросетей ресурсоснабжающим организациям, чтобы платить напрямую поставщикам и не переплачивать посредникам. Написали заявление в местную администрацию, коллективное письмо застройщику, но точного ответа пока не получили.

Управляющая компания также поставила на въезде шлагбаум и теперь устанавливает плату за проезд. Владельцы участков направили письмо в прокуратуру.

26 октября 2015

Обращаемся к Вам за помощью от имени владельцев и жителей 2,5 тысяч земельных участков в семи поселках эконом класса, расположенных вблизи деревень Оболдино и Супонево Щелковского района Московской области (Лосиный остров-1, Лосиный остров-2, Лосиный парк-1, Лосиный парк-2, Заповедный парк-1, Заповедный парк-2, Лесной).

Из-за незаконных действий группы лиц, прикрывающихся различными ООО и ДНП, и при недостаточной поддержке жителей местными администрациями и правоохранительными органами, нам препятствуют в использовании наших земельных участков по назначению.

Земли, на которых сейчас расположены наши участки, исторически являлись землями сельхозназначения и в основном принадлежали совхозу «Жегалово». Позже они были перекуплены несколькими организациями (ООО «Оболдино-1», ДНП «Оболдино-1», ДНП «Лосиный остров», ООО «Оболдино-Девелопмент»), подконтрольными одной и той же группе лиц, и называющими себя «Группой компаний Лосиный остров» (далее ГК Лосиный остров).

Официальной целью перекупки была организация на этих землях коттеджных поселков в форме ДНП согласно закону 66ФЗ «О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН».

В соответствии с законодательством, для каждого поселка были разработаны и утверждены местной администрацией Проекты планировок, где проезды между участками были обозначены как места общего пользования. На основании данных Проектов участки и были нам проданы.

Также основываясь на утвержденных Проектах планировок, Администрация Щелковского района разрешила перевод всех земельных участков из категории «для сельскохозяйственного производства» в категорию «для дачного строительства».

Однако на деле, в нарушение условий выделения им земель Администрацией, основных принципов федерального закона 66-ФЗ и Градостроительного кодекса, статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, статьи 27 федерального закона 221-ФЗ, пункта 7.5 Методических рекомендаций Земкадастра от 17.02.2003, а также обманув таким образом нас, владельцев соседних участков, проезды между участками, как и другие места общего пользования, были оформлены ГК Лосиный остров на свои дочерние компании без каких либо ограничений или перевода их в статус земель общего пользования.

До недавнего времени ГК Лосиный остров и созданные ими дочерние «управляющие компании» (УК) не препятствовали использованию наших участков по назначению – для дачного строительства. Однако 6 октября одна из дочерних УК группы Лосиный остров (ООО «Вель-сервис-Щелково») поставила шлагбаум и банкомат на въезде в поселки Лосиный парк-2, Заповедный парк -1 и Заповедный парк-2 и установила плату за проезд к нашим земельным участкам.

Предвидя данное развитие событий, жители наших поселков заранее подали в Администрацию Щелковского района прошение и провели общественные слушания по вопросу установления публичного сервитута на земли, являющиеся единственными подъездами к нашим участкам.

Одновременно было подано коллективное заявление в Генеральную прокуратуру и Следственный комитет с просьбой провести проверку по указанным фактам, привлечь виновных к уголовной ответственности и оказать содействие в установлении публичного сервитута на дороги к нашим земельным участкам.

Не смотря на это, при жалобах жителей на произвол в полицию и другие местные органы власти, никаких действий со стороны правоохранительных органов и местных Администраций не последовало.

Возмущенные незаконными действиями ГК Лосиный остров и бездействием властей, жители поселков 10 октября собрались на непредвиденное собрание, пригласив на него представителей местных властей, телевидение и другие СМИ.

Однако признав перед телекамерами незаконность поборов, и заявив о начале собственных разбирательств и подаче заявлений в правоохранительные органы, представители Администрации снова не предприняли действий по обеспечению наших законных прав. Шлагбаумы и банкоматы действуют, а работники ГК «Лосиный остров», которые даже не являются лицензированными охранниками, задерживают автомобили, у которых не оплачены поборы за проезд.

Бездействие правоохранительных органов и местных администраций по обеспечению беспрепятственного пользования единственными подъездами к нашим участкам провоцируют мошенников на новые действия по незаконному обогащению.

Вопрос безоговорочного подъезда любых автомобилей и другой техники к нашей собственности является главным и жизненно важным для нас, что и заставило нас написать это обращение.

Просим вмешаться в ситуацию и взять под свой контроль решение вопроса по установлению местными властями публичного сервитута на дороги в наших поселках и скорейшее открытие шлагбаумов, а также обеспечить на время разбирательств мораторий на введение ГК Лосиный остров любых других поборов или изменений в существующие договоры с собственниками участков в наших поселках.

С уважением,

жители поселков

Лосиный остров-1, Лосиный остров-2,

Лосиный парк-1, Лосиный парк-2,

Заповедный парк-1, Заповедный парк-2,

Лесной

  • 2015-10-26 00-01-19 Воробьёву 23.10.15.docx [только чтение] - Microsoft Word (Сбой активации продукта)
  • 2015-10-26 00-01-32 Воробьёву 23.10.15.docx [только чтение] - Microsoft Word (Сбой активации продукта)

25 октября 2015

К Вам обращаются жители и владельцы около 2,5 тысяч земельных участков, расположенных Щелковском районе Московской области, с целью внесения изменений в статьи Земельного Кодекса Российской Федерации положений о безвозмездности установления публичных сервитутов.

В настоящее время в наших и других поселках области регулярно возникают случаи злоупотребления землями общественного пользования их собственниками. Суть проблемы заключается в том, что при межевании крупных земельных участков девелоперы оставляли в своей собственности земельные участки, которые в рамках утвержденных генеральных планов застройки фактически являлись подъездными дорогами, детскими и спортивными площадками. Далее данные земли перепродавались и новые собственники начинали необоснованно чинить препятствия жителям по проезду к их земельным участкам. За последнее время часть земельных участков-проездов выставлены на открытые торги судебными приставами-исполнителями в счёт погашения личных обязательств собственников этих земельных участков по кредитным договорам. По некоторым земельным участкам - проездам проходят судебные разбирательства, предметом которых является установление законности сделок купли-продажи этих земельных участков. Другая часть собственников проездов пытается использовать своё право собственности в целях незаконного обогащения путем установки шлагбаума при въезде в посёлок. В практике жителей посёлков имеются случаи, когда к земельным участкам жителей собственники земельных участков в отношении которых устанавливается публичный сервитут, препятствовали не только проезду и проходу членам семей жителей, гостям, лицам, состоящим с жителями в гражданско-правовых и трудовых отношениях, но и экстренным государственным службам (МЧС, Служба скорой медицинской помощи, и иные), техническим и сервисным службам.

Такое положение дел, когда земельные участки-проезды после разделения единого земельного массива, предназначенного для дачного строительства на земельные участки под застройку и земельные участки под общественные нужды (проезды, общественные стоянки, детские площадки и т.п.) остаются в собственности бывших застройщиков или подрядчиков для Российской Федерации не ново.

В частности, в настоящий момент такая ситуация имеет место быть в наших семи поселках с общим количеством около 2500 домовладений и численностью жителей порядка 7 000 человек. В результате постоянно возникают конфликты между жителями наших посёлков и собственниками земельных участков, которые фактически являются землями общего пользования. Некоторые конфликты переходят на разрешение судов, правоохранительных органов, органов прокуратуры. Однако следует отметить, что реальный механизм защиты интересов граждан в таких делах – отсутствует. Нередко судебные решения не исполняются ответчиками или исполняются формально, что приводит к новому витку конфликта. Правоохранительные органы не всегда добросовестно реагируют на обращения граждан.

И как следствие, приходится обращаться в органы местного самоуправления, требуя защитить права и законные интересы, указывая на следующие обстоятельства:

  • Администрация района при утверждении Правил планировки и застройки земельного массива не предусмотрела правовые механизмы защиты интересов будущих собственников, чем не внесла правовую определенность в будущие земельные правоотношения;
  • Фактически закончена переоценка кадастровой стоимости земли, от которой производится начисление земельных налогов. В данной стоимости повсеместно не учтены реально существующие транспортные проблемы, такие как ограничение или невозможность бесплатного проезда/прохода к земельным участкам, принуждение собственниками проездов к выполнению жителями иных требований (например, понуждение к заключению договоров по охране или коммунальному обслуживанию).

Следует отметить, что Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан» от 15.04.1998г. (п.5 ст. 28 ФЗ) предусмотрено предоставление в собственность данного Некоммерческого объединения земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования на основании общего решения членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. К сожалению, данный подход применим только в случаях предоставления земельных участков органами местного самоуправления для создания гражданами садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений и обеспечения выполнения местными администрациями условий предоставления земель.

В случаях, когда земельный участок выделялся в интересах застройщика, дальнейшая его передача в общедолевую собственность создаваемого жителями объединения (как происходит при застройке в городской черте в отношении общедомового имущества) на практике почти повсеместно не производилась и не производится. Такие участки становятся инструментом давления на собственников при оказании им услуг, связанных с обслуживанием и эксплуатацией общей территории, путем установления монопольного, как правило, завышенных цен, навязанных, ненужных услуг, тем самым подрывая принцип рыночных отношений физических лиц и сервисной компании.

Учитывая, с одной стороны, вышеуказанные обстоятельства, которые отчасти сложились в условиях зарождения/становления отношений между участниками рынка застройки поселков и регуляторами, а, с другой стороны, принимая во внимание, что Федеральным законом от 24 июля 2007 года "О государственном кадастре недвижимости", пп. 3 п. 4 ст. 27, предусмотрено, что орган учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута, одновременное наложение запрета на свободное распоряжение земельными участками, отнесенными Проектом планировки и застройки земельного массива под дачное хозяйство к землям общего пользования для проезда, прохода, прокладки коммуникаций, детским площадкам и т.п., по нашему мнению, внесло бы правовую определенность в "конфликтные" земельные отношения. Однако такая позиция требует дополнительной проработки на законодательном уровне.

В компетенции Государственной Думы Российской Федерации внести изменения в статью 23 Земельного Кодекса РФ положений о безвозмездности установления некоторых публичных сервитутов.

В частности требуются уточнения по вопросу установления публичного сервитута, в отношении земельных участков, оказавшихся в собственности частных или юридических лиц, использующихся под проезды, прокладку инженерных коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация), детских и спортивных площадок, площадок для сбора ТБО, которые изначально (согласно Генерального плана застройки) были предназначены для общественных нужд, созданы в целях исполнения норм Федерального Законодательства к образованию земельных участков.

Также хотим обратить Ваше внимание, что Губернатор МО и Администрации районов МО в курсе данной проблемы и всецело поддерживает позицию жителей.

Законодательная инициатива № 864849-6 по безвозмездности установления публичных

сервитутов внесена на рассмотрение осенней сессии Государственной Думы депутатами А.В.Тумановым, С.В.Марининым, С.В.Журавлевым.

Рассчитываем на Вашу личную поддержку законодательной инициативы по изменению в ст. 23 Земельного Кодекса РФ положений о безвозмездности установления публичных сервитутов, в отношении частных земельных участков реально использующихся под проезды, прокладку инженерных коммуникаций, детских и спортивных площадок, площадок для сбора ТБО.

С уважением,

жители поселков

«Заповедный парк‑1», «Заповедный парк‑2»,

«Лосиный остров‑1», «Лосиный остров‑2»,

«Лосиный парк‑1», «Лосиный парк‑2»,

«Лесной»

  • 2015-10-25 23-57-05 в Думу от Ассоциации.docx [только чтение] - Microsoft Word (Сбой активации продукта)
  • 2015-10-25 23-57-16 в Думу от Ассоциации.docx [только чтение] - Microsoft Word (Сбой активации продукта)
  • 2015-10-25 23-57-34 в Думу от Ассоциации.docx [только чтение] - Microsoft Word (Сбой активации продукта)

25 октября 2015

Жители и владельцы 2,5 тысяч земельных участков в семи поселках эконом класса, расположенных вблизи деревень Оболдино и Супонево Щелковского района Московской области обращаются к Вам для восстановления своих нарушенных прав и законных интересов.

Мы являемся собственниками земельных участков (без подряда), приобретенных путем заключения договоров купли-продажи с ООО «Оболдино-1» и ДНП «Оболдино-1» (далее – Застройщик) в указанных поселках.

Сегодня мы являемся заложниками финансового беспредела хозяйствующего субъекта, злоупотребляющего своим доминирующем положением в сфере предоставления услуг по управлению инженерными сетями.

Так, Застройщик, используя свое доминирующее положение заключил договора с так называемыми «управляющими компаниями» (далее УК) «Комфорт» и «Вель-Сервис-Щелково» на управление и обслуживание инженерных сетей, услуги которой должны оплачивать собственники земельных участков в виде целевых взносов за право пользования объектами инфраструктуры и другим имуществом, предназначенным для общего пользования, при этом указанные объекты и имущество в общем пользовании не находятся.

УК в свою очередь фактически навязывают свои услуги по необоснованно завышенной цене под угрозой отключения электроэнергии и других коммуникаций в поселках и запрета проезда к личным земельным участкам.

Стоимость услуг по управлению инженерными сетями превышает сумму необходимых расходов и прибыли на аналогичную услугу, сформированную в условиях конкуренции на рынке таких услуг.

Так, при покупке земельных участков стоимость таких услуг была оценена в 300 рублей с «сотки», сегодня эти же действия в разных поселках оцениваются до 1650 рублей с «сотки», что в перерасчете на общие площади поселков превышает 100 миллионов рублей в виде коммунальных платежей, что несопоставимо с затратами на обслуживание инженерных сетей, которые частично не достроены, не сданы в эксплуатацию и большинство из них никак не оформлены.

С учетом изложенного, просим Вас поручить провести проверку дискриминационных действий УК и Застройщика на наличие соглашения хозяйствующих субъектов, ограничивающих конкуренцию в сфере предоставления услуг, а также на предмет навязывания дополнительных услуг по необоснованно завышенным ценам, привлечь виновных лиц к административной ответственности и выдать предписание об устранении допущенных нарушений.

Приложение: Копия обращения в Генеральную прокуратуру, на 5 листах.

С уважением,

жители поселков

«Заповедный парк‑1», «Заповедный парк‑2»,

«Лосиный остров‑1», «Лосиный остров‑2»,

«Лосиный парк‑1», «Лосиный парк‑2»,

«Лесной»

  • 2015-10-25 23-54-14 Письмо в ФАС - 2.docx (защищенный просмотр) - Microsoft Word (Сбой активации продукта)
  • 2015-10-25 23-54-02 Письмо в ФАС - 2.docx (защищенный просмотр) - Microsoft Word (Сбой активации продукта)

25 октября 2015

Образец заявления

Все кто не согласен с платным въездом, просьба подать заявления, можно завести лично, отправить заказным письмом или отправить через сайт/электронную почту

Загорянский Отдел полиции: ул. Ленина, д. 12, п.г.т. Загорянский, Щелковский района, Московская область, 141180 - онлайн подача обращений не предусмотрена

МУ МВД России "Щелковское": ул. Советская, д. 62а, г. Щелково, Московская область, 141100 - https://50.mvd.ru/request_main

Щелковская городская прокуратура: 141100, Московская область, город Щелково, Площадь Ленина, дом 7 - shchelkovo@mosoblproc.ru

  • IMAG5337
  • CLX-3180_20151022_16293107
  • IMAG5336