1 августа 2017

Руководителю Управления экономической безопасности и противодействия коррупции ГУ МВД РФ по Московской области

Полковнику полиции Цуркану В.В.

Заявление о преступлении

Прошу провести проверку на предмет наличия в действиях руководства и учредителей ДНП «Оболдино-1» состава преступления, предусмотренного ст. 196 УК РФ – преднамеренное банкротство.

В 2007 году были проведены публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного использования земельных участков (поля № 59, 60, 61, 62), являющихся собственностью ООО «Олимп-Инвест Холдинг», ООО «Олимп-Строй Инвест», ООО «Олимп-Холдинг», расположенных в городском поселении Загорянский в близи деревни Оболдино, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства» (http://www.zagoryanskiy.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=86&Itemid=92) .

Постановлением главы городского поселения Загорянский Щелковского муниципального района Московской области от 04.04.2007 № 35 ООО «Олимп-Инвест Холдинг», ООО «Олимп-Строй Инвест», ООО «Олимп-Холдинг» было предписано в том числе:

— при проектировании и строительстве объектов обеспечить выполнение требований действующего законодательства, правовых актов городского поселения Загорянский, участие в строительстве новых и реконструкции существующих объектов социальной и инженерной инфраструктуры д. д. Супонево и Оболдино в интересах всех жителей населенных пунктов, комплексную и единовременною застройку территории и инфраструктурных объектов;

обеспечить объединение владельцев объектов дачного строительства, которые будут приобретать земельные участки у заявителей, в некоммерческое дачное объединение граждан, для решения ими всех вопросов содержания территории, включая места общего пользования, организацию уличного освещения, водо- газоснабжение, канализование, сбор и вывоз мусора, содержание дорог.

Приблизительно в конце 2010 начале 2011 года ДНП «Оболдино-1» при активном участии агентства недвижимости «Инком» начало заключение предварительных договоров на продажу земельных участков в коттеджном поселке «Лосиный парк».

В соответствии с условиями предварительных договоров ДНП «Оболдино-1» являлось владельцем земельного участка 50:14:040117:0004 по адресу: Щелковский район, СПК «Жегалово», поле №67, участок 67/28 на основании Соглашения об отступном от 04.10.2010 г.

Предварительные Договоры подписывал от имени ДНП гражданин Зрелкин Алексей Юрьевич.

ООО "ОЛИМП-ИНВЕСТ ХОЛДИНГ" (ИНН 5050050493), зарегистрировано в 2004 году в Щелково Московской области, в 2011 году изменило адрес на республику Татарстан, впоследствии ликвидировано путем присоединения в республике Марий Эл. Правопреемник ООО "СКАЙЛАЙН" (ИНН 1216020474) – Принято решение о ликвидации по инициативе ФНС как недействующего (04.03.2016).

Осуществляя коммерческую деятельность по продаже земельных участков по договорам купли-продажи гражданам для ведения дачного хозяйства ДНП «Оболдино-1» также осуществляло и обеспечивало строительство дорог к этим участкам и коммуникаций (электросетей, газовых сетей, водопровода и канализации) по договорам о выполнении работ по подготовке к подключению к сетям инженерно-технического обеспечения. Стоимость работ по договорам составила от миллиона и более рублей с каждого покупателя земельного участка.

Так например, ____ _______ 2012 года между мной и ДНП «Оболдино-1» был заключен Договор о выполнении работ по подготовке к подключению к сетям инженерно-технического обеспечения №_______ от _____________2012 года (далее - Договор) на общую сумму ___________________ рублей. Указанные денежные средства были уплачены мной в кассу ДНП «Оболдино-1» в день подписания Договора, что указано в п. 4.1. Договора. Однако свои обязательства по заключенным с потребителями договорам ДНП «Оболдино-1» в надлежащий срок не исполнило, просрочив срок более чем на ___________ года, в связи с чем у ДНП «Оболдино-1» возникли многочисленные задолженности перед гражданами по выплате неустойки. Ряд потребителей, в том числе и я обратились в суды с исками к ДНП «Оболдино-1». По результатам рассмотрения исков судами были вынесены решения о взыскании задолженности с ДНП «Оболдино-1», выданы исполнительные листы, возбуждено исполнительное производство.

По моему исковому заявлению вынесено Решение _________________ суда Московской области от _______________ г. по делу № ______________, которым частично удовлетворены мои требования к ДНП «Оболдино-1». С ДНП «Оболдино-1» взыскана задолженность в общей сумме в размере ________________ рублей. Апелляционным Определением Московского областного суда от _______________ г. Решение Мытищинского городского суда оставлено без изменений, апелляционная жалоба ДНП «Оболдино-1» без удовлетворения.

Однако ДНП «Оболдино-1» задолженность не погасило, вместо этого предприняло действия по выводу имущества на другие организации. Так, например, земельный участок с кадастровым номером 50:14:0040117:171, кадастровой стоимостью 138 860 447,12 рублей, являющийся внутрипоселковой дорогой в Коттеджном поселке Лосиный парк – 1 был выведен на некое ТСН МАГНИТ (ИНН 7724340149), зарегистрированное в г. Москва. И это только один из многих активов ДНП «Оболдино-1».

Аналогичная ситуация сложилась и с компанией ООО «Оболдино-1», входящей вместе с ДНП «Оболдино-1» в группу компаний «Лосиный остров».

ООО «Оболдино-1» и ДНП «Оболдино-1» не исполнили свои обязательства по Договорам и многие из нас (покупателей земельных участков и таунхаусов) обратились с исками в суд.

Однако руководство и учредители (участники) компаний, не желая исполнять взятые на себя обязательства по коммерческим Договорам и нести ответственность за невыполнение обязательств приняли решение ликвидировать ООО «Оболдиино-1» и ДНП «Оболдино-1» путем реализации процедуры контролируемого банкротства с использованием контролируемой задолженности.

Указанные действия производятся с целью уклонения руководства и учредителей (участников) компаний от материальной ответственности перед контрагентами и сохранения за собой активов компаний и инфраструктуры коттеджных поселков с целью извлечения в дальнейшем прибыли, взимая плату с жителей поселков за пользование дорогами и инфраструктурой поселка.

Согласно ст. 196 УК РФ преднамеренным банкротством является совершение руководителем или учредителем (участником) юридического лица либо гражданином, в том числе индивидуальным предпринимателем, действий (бездействия), заведомо влекущих неспособность юридического лица или гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя, в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если эти действия (бездействие) причинили крупный ущерб.

Наличие в деяниях руководства и учредителей (участников) компаний ООО «Оболдино-1» и ДНП «Оболдино-1» состава преступления, предусмотренного ст. 196 УК РФ подтверждается следующим:

  • ООО "Оболдино-1" путем полного непротивления получила на себя в третейском суде задолженность от некой ООО "ИнтроМенеджмент" задолженность в размере 87 129 964рублей. Для придания легитимности решению третейского суда стороны "спора" с согласованной позицией обратились в арбитражный суд г. Москвы и получили исполнительный лист на эту сумму (дело А40-148916/15).
  • Для ликвидации ДНП "Оболдино-1", которое являлось владельцем земельных участков – внутрипоселковых дорог и коммуникаций в поселке «Лосиный парк», злоумышленники попытались реализовать ту же схему, но у них вышел сбой в арбитражном суде Московской области.
  • Параллельно ДНП «Оболдино-1», подготавливаясь к преднамеренному банкротству, выводило активы на другие компании. Недостроенные и не введенные в эксплуатацию коммуникации переводились на некие ООО и ТСН Магнит. Земельные участки в коттеджных поселках под дорогами выводились на ТСН Магнит по неизвестным основаниям.
  • После выведения всех активов с ДНП «Оболдино-1» начала реализовываться та же схема, как и с ООО «Оболдино-1». ООО «Интроменеджмент» обратилось в АС Московской области с заявлением о банкротстве ДНП «Оболдино-1» (Дело №А41-75331/2016). Дело неоднократно откладывалось в связи с неявкой в суд ДНП «Оболдино-1» и непредставлением документов о наличии активов и кредиторской задолженности. Однако 27.04 2017 была произведена замена состава суда и 04.05.2017 заявление ООО Интроменеджмент было удовлетворено, в отношении ДНП «Оболдино-1» введено наблюдение.
  • Компании ООО «Оболдино-1», ДНП «Оболдино-1» и ООО «ИнтроМенеджмент» аффилированы между собой:
  • Схема создания у ДНП «Оболдино-1» контролируемой задолженности выглядит следующим образом.
  • Примечательным является также то, что ООО «Новая Алкогольная Компания», (сокращенное наименование ООО «НОАК», ранее имела названия ООО «МоРо», ООО "Импортпродукт", ООО «Новая Алкогольная Компания», ИНН 3254004540) ликвидировано путем присоединения 26.01.2016 к ООО «ШКЕРТ» - Татарстан, г. Казань.

Далее ООО "ИнтроМенеджмент" обратилась в арбитражный суд Москвы с заявлением о банкротстве ООО "Оболдино-1", где дело неоднократно откладывалось по инициативе сторон, в конечном итоге было назначено на 04.04.2016. (дело № А40-215103/15).

31.03.2016 в ЕГРЮЛ зарегистрировано решение о ликвидации ООО "Оболдино-1", ликвидатором назначен Егоров Валерий Валентинович, он же учредитель, в результате чего Решением АС г. Москвы от 15.06.2016 г. ООО «Оболдино-1» признано банкротом, в отношении ООО «Оболдино-1» введено конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

Решением от 25.04.2017 г. конкурсное производство завершено (Решение в настоящее время обжалуется конкурсным кредитором ПАО МОЭСК). Конкурсным управляющим была назначена Викторова Елена Юрьевна (член СРО НП «МСОПАУ», ИНН 390602713075, регистрационный номер в реестре арбитражных управляющих СРО – 365).

Кредитором выступило все то же ООО "ИнтроМенеджмент", которое ранее не вело никакой хозяйственной деятельности. ДНП и Иинтроменеджмент получили аналогичное решение того же третейского суда по которому ДНП Оболдино-1 получила на себя задолженность перед Интроменеджмент в размере 66 450 830,98 руб., также при полном непротивлении ДНП.

Суть задолженности: ДНП «Оболдино-1» по договору цессии от 04.10.2010 приобрело у ООО «Новая Алкогольная Компания» право требования к ООО «Олимп-Инвест Холдинг» (должник) выплаты задолженности в размере, эквивалентном 2 180 367,13 долларов США по состоянию на дату заключения договора, что составило 68 450 830 руб. 98 коп., которую обязано выплатить обществу с ограниченной ответственностью «Новая Алкогольная Компания» в виде вознаграждения за уступаемое право. Уже после истечения сроков исковой давности стороны вдруг решили просудиться и ДНП решило получить на себя задолженность по решению суда.

Однако при реализации схемы произошел сбой на стадии получения исполнительного листа. Арбитражный суд Московской области отказался его выдать, ссылаясь не некоммерческую природу ДНП (дело №А41-98462/15), представитель ДНП «Оболдино-1» в суде первой инстанции не участвовал.

Интроменеджмент обжаловало определение Арбитражного суда Московской области. В судебное заседание Арбитражного Московского округа кроме представителя Интроменеджмент явился также представитель ДНП Оболдино-1, который яро отстаивал интересы взыскателя, настаивал на том, что хотя ДНП Оболдино-1 и некоммерческая организация, но сделки по продажи земли и сделки по уступке прав требований, переводов долга ДНП заключала в рамках коммерческой деятельности и требование Интроменеджмент о взыскании долга с ДНП Оболдино-1 должно быть непременно удовлетворено. Несмотря на полную и самоотверженную поддержку представителя ДНП в суде по вопросу возложения на нее долга, и в апелляционной и в кассационной инстанции суд не согласился с доводами сторон и лист не выдал.

После чего стороны вынуждены были обратиться Щелковский городской суд, было подано заявление ООО "ИнтроМенеджмент" от 23 марта 2016 года по этому же вопросу, где представители ДНП также настаивали, что исполнительный лист о взыскании задолженности с них должен быть непременно выдан. Щелковский городской суд, выслушав представителей сторон и третьего лица (Романова М.А.) усмотрел в действиях сторон согласованную позицию, направленную на получение контролируемой задолженности для реализации процедуры контролируемого банкротства и отказал в выдаче листа. Однако в результате обжалования определения Щелковского городского суда Московский областной суд посчитал, что поскольку третье лицо Романов М.А. не имел на тот момент вступившего в силу решения суда о взыскании с ДНП Оболдино-1 задолженности, он не мог быть привлечен в качестве третьего лица, и его доводы не имеют значения для дела. А поскольку стороны, то есть ДНП Оболдиино-1 и Интроменеджмент не возражают против выдачи листа, заявление подлежит удовлетворению. Таким образом ДНП «Оболдино-1» Получило на себя задолженность перед Интроменеджмент, аналогичную задолженности ООО «Оболдино-1».

Так, земельный участок с кадастровым номером 50:14:0040117:171, кадастровой стоимостью 138 860 447,12 рублей, являющийся внутрипоселковой дорогой в Коттеджном поселке Лосиный парк – 1 был выведен на некое ТСН МАГНИТ (ИНН 7724340149), зарегистрированное в г. Москва. И это только один из многих активов ДНП «Оболдино-1».

В судах с владельцами земельных участков в поселках (куда представители ДНП вообще являлись, а во многие суда они не ходили) представители ДНП отказывались сообщить в чьей собственности коммуникации и дороги. Заявляя, что все коммуникации якобы построены, документы о вводе в эксплуатацию и о праве собственности предоставлять отказывались, представляя в суд явно сфабрикованные документы.

Следует при этом отметить, что в качестве временного управляющего по ходатайству Интроменеджмент была утверждена все таже Викторова Елена Юрьевна, которая была конкурсным управляющим ООО Оболдино-1.

Требования ООО «ИнтроМенеджмент» в размере 73 095 914,07 руб. включены в третью очередь реестра требований кредиторов ДНП «Оболдино-1», в результате чего ООО Интроменеджмент, как в случае и с ООО Оболдино-1, получило полный контроль в процедуре банкротства ДНП Оболдино-1.

- у компаний ООО «Оболдино-1» и ДНП один руководитель – Адаменко Владимир Вячеславович.

- в ООО «Оболдино-1» с 31.03.2016 г. ликвидатором назначен Егоров Валерий Валентинович, который также является учредителем ООО «Оболдино-1».

- с момента учреждения до 26.10.2011 Егоров Валерий Валентинович был генеральным директором ООО «ИнтроМенеджмент», и возможно его учредителем до 27.12.2011 г., после чего учредителем и директором стал некий Евсеев С.Е.

Между ООО «Новая Алкогольная Компания» (ООО «НОАК» ИНН 3254004540, Цедент) и ДНП «Оболдино-1» (Цессионарий) заключен Договор цессии № б/н от 04.10.2010. Согласно его условиям, ООО «НОАК» передает, а ДНП «Оболдино-1» принимает на себя права требования к ООО «Олимп-Инвест Холдинг» (ИНН 5050050493) задолженности в размере эквивалентном 2 180 367, 13 долларов США. В качестве основания возникновения задолженности указано Соглашение о переводе долга №Д-041010/01, заключенное между ООО «НОАК» и должником в тот же день, то есть 04.10.2010 г. Сведения о возникновении долга отсутствуют.

В качестве оплаты за уступаемое право ДНП «Оболдино-1» обязался выплатить в течение 3-ех дней с момента заключения договора сумму, равную сумме передаваемого права требования. В последующем 11.01.2011 года ООО «НОАК» и ДНП «Оболдино-1» без привлечения должника - ООО «Олимп-Инвест Холдинг» изменили существо передаваемого права требования, установив размер передаваемого требования в размере 66 450 830,98 рублей. Срок выплаты вознаграждения продлили до 10.01.2012 г.

Свои права требования по указанному Договору уступки ООО «Новая Алкогольная Компания» по прошествии почти пяти лет на основании Договора уступки № УПТ-Н/ИМ-09/15 от 01.09.2015 г. уступило ООО «Интроменеджмент».

Чтобы восстановить сроки исковой давности ООО «НОАК» и ДНП «Оболдино-1» подписали акт сверки взаиморасчетов, датировав его 31 августа 2015 года, в соответствии с которыми ДНП «Оболдино-1» на протяжении 5 лет не исполняло в полном объеме свои обязанности по погашению задолженности.

В последующем указанный акт сверки взаиморасчетов был использован Истцом в третейском разбирательстве в качестве основания для пресечения течения сроков исковой давности.

По Договору уступки права требования от 01.09.2015 г. ООО «Новая Алкогольная Компания» уступила ООО «Интроменеджмент» на ряду с указанной задолженностью права требования к ДНП «Оболдино-1» еще на 436 378 566,75 рублей, в том числе на сумму 203 916 193,95 руб. по договору займа от 18.08.2012 г. Из чего следует, что займ был предоставлен Должнику спустя полгода после истечения срока погашения задолженности по Договору цессии № б/н от 04.10.2010 г., при том что задолженность ДНП «Оболдино-1» не была погашена даже частично.

Оплату по Договору уступки права требования от 01.09.2015 г. ООО «Интроменеджмент» произвело путем зачета встречных требований к ООО «Новая Алкогольная Компания» на сумму 539 304 998,83 рубля по договору купли-продажи векселей №ИМ/НК-01/10 от 31.10.2014 г..

По этому договору купли-продажи векселей Интроменеджмент продал, а ООО «НОАК» купило выданные ею же векселя, номинальной стоимостью 1 840 386 480, 17 рублей. В свою очередь ООО «НОАК» обязался заплатить Интроменеджменту такую же сумму.

При этом никаких сведений о наличии активов у ООО «Интроменеджмент» достаточных для ведения реальной хозяйственной деятельности в объеме, указанном в представленных сделках нет. Да и реального движения денежных средств между компаниями судя по всему не было.

Таким образом, на пустом месте, без реальной хозяйственной деятельности у двух компаний образовалась задолженность чуть менее двух миллиардов рублей.

В дальнейшем указанная задолженность путем уступкок и переводов долга с ликвидацией компаний была использована для создания контролируемой задолженности в делах о банкротстве ООО «Оболдино-1» и ДНП «Оболдино-1»

В свою очередь ООО «ШКЕРТ» приняло решение о ликвидации 24.02.2016. Её учредитель Юридическая компания «Юстас», которая профессионально занимается ликвидацией компаний, путем присоединения (эта компания зарегистрировала по своему адресу более 400 фирм, большая часть из которых уже ликвидирована тем или иным способом).

ООО "ОЛИМП-ИНВЕСТ ХОЛДИНГ" (ИНН 5050050493) - было ликвидировано аналогичным способом. Изначально зарегистрированное в 2004 году в Щелково Московской области, в 2011 году изменило адрес на республику Татарстан, впоследствии ликвидировано путем присоединения в республике Марий Эл.

Правопреемник ООО "СКАЙЛАЙН" (ИНН 1216020474) – в отношении которого принято решение о ликвидации по инициативе ФНС как недействующего (04.03.2016).

Указанные в настоящем заявлении сведения и обстоятельства в совокупности с действиями по выводу активов ДНП Оболдино-1 стоимостью в сотни миллионов рублей с целью прекращения обязательств по договорам свидетельствуют о наличии в действиях группы лиц руководивших деятельностью ДНП «Оболдино-1», ООО «Оболдино-1» и ООО «Интроменеджмент» признаков состава преступления, предусмотренного ст. 196 УК РФ – преднамеренное банкротство.

В связи с чем, прошу Вас в порядке ст.ст. 144, 145 УПК РФ провести проверку и принять решение возбуждении уголовного дела по факту – преднамеренной банкротство ДНП «Оболдино-1».

28 марта 2017

В 2007 году были проведены публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного использования земельных участков (поля № 59, 60, 61, 62), являющихся собственностью ООО «Олимп-Инвест Холдинг», ООО «Олимп-Строй Инвест», ООО «Олимп-Холдинг», расположенных в городском поселении Загорянский в близи деревни Оболдино, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства» (http://www.zagoryanskiy.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=86&Itemid=92) .

Постановлением главы городского поселения Загорянский Щелковского муниципального района Московской области от 04.04.2007 № 35 ООО «Олимп-Инвест Холдинг», ООО «Олимп-Строй Инвест», ООО «Олимп-Холдинг» было предписано в том числе:

— при проектировании и строительстве объектов обеспечить выполнение требований действующего законодательства, правовых актов городского поселения Загорянский, участие в строительстве новых и реконструкции существующих объектов социальной и инженерной инфраструктуры д. д. Супонево и Оболдино в интересах всех жителей населенных пунктов, комплексную и единовременною застройку территории и инфраструктурных объектов;

обеспечить объединение владельцев объектов дачного строительства, которые будут приобретать земельные участки у заявителей, в некоммерческое дачное объединение граждан, для решения ими всех вопросов содержания территории, включая места общего пользования, организацию уличного освещения, водо- газоснабжение, канализование, сбор и вывоз мусора, содержание дорог.

Приблизительно в конце 2010 начале 2011 года ДНП «Оболдино-1» при активном участии агентства недвижимости «Инком» начало заключение предварительных договоров на продажу земельных участков в коттеджном поселке «Лосиный парк».

В соответствии с условиями предварительных договоров ДНП «Оболдино-1» являлось владельцем земельного участка 50:14:040117:0004 по адресу: Щелковский район, СПК «Жегалово», поле №67, участок 67/28 на основании Соглашения об отступном от 04.10.2010 г.

Предварительные Договоры подписывал от имени ДНП гражданин Зрелкин Алексей Юрьевич.

ООО "ОЛИМП-ИНВЕСТ ХОЛДИНГ" (ИНН 5050050493), зарегистрировано в 2004 году в Щелково Московской области, в 2011 году изменило адрес на республику Татарстан, впоследствии ликвидировано путем присоединения в республике Марий Эл. Правопреемник ООО "СКАЙЛАЙН" (ИНН 1216020474) – Принято решение о ликвидации по инициативе ФНС как недействующего (04.03.2016).

В дальнейшем при заключении прямых договоров купли-продажи участков с конечными потребителями было указано, что земельные участки находятся в ипотеке по нескольким договорам залога.

Вместе с договорами купли-продажи в обязательном порядке были заключены договоры о Выполнении работ по подготовке к подключению к сетям инженерно-технического обеспечения, в соответствии с которыми ДНП «Оболдино-1» обязалось обеспечить проведение до границ участков потребителей электросети, водопровод, канализацию и газопровод. Стоимость работ по договору составляла существенно большую часть стоимости участка. Срок выполнения 24 месяца с момента заключения договора.

В настоящее время срок выполнения Договора просрочен со стороны ДНП практически в два раза, работы до конца так и не выполнены. Коммуникации, проведенные в поселке в эксплуатацию не приняты.

В настоящее время группа компаний Оболдино-1, в которую входят ООО «Оболдино-1» (таунхаусы, малоэтажка) и ДНП «Оболдино-1» (коттеджные поселки Лосиный парк, Заповедный парк-1 и др.), реализует схему по выводу активов через преднамеренное банкротство.

Так, ООО "Оболдино-1" путем полного непротивления получила в третейском суде задолженность от некой ООО "ИнтроМенеджмент" в размере 87 129 964 рублей. Для придания легитимности решению третейского суда стороны "спора" просудились в арбитражном суде г. Москвы и получили исполнительный лист на эту сумму (дело А40-148916/15).

Далее ООО "ИнтроМенеджмент" обратилась в арбитражный суд Москвы с заявлением о банкротстве ООО "Оболдино-1", где дело неоднократно откладывалось по инициативе сторон, якобы для примирения, в конечном итоге было назначено на 04.04.2016. (дело № А40-215103/15). Сведения о результатах заседания до сих пор не опубликовано.

31.03.2016 в ЕГРЮЛ зарегистрировано решение о ликвидации ООО "Оболдино-1", ликвидатором назначен Егоров Валерий Валентинович, он же учредитель, он же был директором ООО "ИнтроМенеджмент" в 2011 году, в течение полугода с момента создания ООО (с апреля по октябрь 2011, скорее всего он же был и учредителем в этот период)

Данные по заседанию пока не опубликованы, но если не в это судебное заседание, то в следующее в арбитражном суде скорее всего будет принято решение об объявлении ООО "Оболдино-1" банкротом по упрощенной процедуре. Что означает, что это ООО сразу войдет в конкурсное производство и начнет как можно скорее распродажу своего имущества с торгов. Торги будет организовывать конкурсный управляющий, назначенный по просьбе Интроменеджмента. Обязанности перед покупателями квартир и недвижимости будут погашены.

2. ДНП "Оболдино-1", которое является, пока еще, владельцем земель-дорог и коммуникаций в поселке Лосиный парк попытались провести по такой же схеме, но у них вышел сбой в арбитражном суде.

Все то же ООО "ИнтроМенеджмент" получили аналогичное решение того же третейского суда и "повесили" на ДНП Оболдино-1 задолженность в размере 66 450 830,98 руб., также при полном непротивлении, и даже поддержке со стороны ДНП.

Суть задолженности: ДНП «Оболдино-1» по договору цессии от 04.10.2010 приобрело у ООО «Новая Алкогольная Компания» право требования к ООО «Олимп-Инвест Холдинг» (должник) выплаты задолженности в размере, эквивалентном 2 180 367,13 долларов США по состоянию на дату заключения договора, что составило 68 450 830 руб. 98 коп., которую обязано выплатить обществу с ограниченной ответственностью «Новая Алкогольная Компания» в виде вознаграждения за уступаемое право. Ну и уже когда давно прошли сроки исковой давности стороны вдруг решили просудиться и ДНП решило получить задолженность.

При реализации схемы произошел сбой на стадии получения исполнительного листа. Арбитражный суд Московской области отказался его выдать, ссылаясь на некоммерческую природу ДНП (дело №А41-98462/15). Несмотря на полную и самоотверженную поддержку представителя ДНП в суде по вопросу возложения на нее долга (есть запись судебного заседания в кассации), и в апелляционной и в кассационной инстанции суд не согласился с доводами сторон и лист не выдал, прекратив производство по делу.

25.03.2016 Интроменеджмент обратился в Щелковский районный суд общей юрисдикции с этим же вопросом, предварительное заседание назначено на 19.04.2016 в 09.15 часов.

Примечательно следующее:

  1. ООО "ИнтроМенеджмент" ни ранее ни сейчас не имеет никаких споров кроме споров с ООО «Оболдино-1» и ДНП.
  2. ООО «Новая Алкогольная Компания» (сокращенное наименование ООО «НОАК», ранее имела названия ООО «МоРо», ООО "Импортпродукт", ООО «Новая Алкогольная Компания», ИНН 3254004540) ликвидирована путем присоединения 26.01.2016 к ООО «ШКЕРТ» - Татарстан, г. Казань.
  3. В свою очередь ООО «ШКЕРТ» приняло решение о ликвидации 24.02.2016.

Её учредитель Юридическая компания «Юстас», которая профессионально занимается ликвидацией компаний, путем присоединения (они зарегистрировали по своему адресу более 400 фирм).

  1. ООО "ОЛИМП-ИНВЕСТ ХОЛДИНГ" было ликвидировано аналогичным способом, видимо с целью сокрытия бух. отчетности и задолженностей.
  1. Судя по текстам судебных актов в арбитражном суде стороны не представили основания возникновения задолженности ООО "ОЛИМП-ИНВЕСТ ХОЛДИНГ", права на которую, якобы, приобрело ДНП.
  2. Сведения об отсутствии оплаты по договору цессии подтверждаются только показаниями Сторон.

И так, судя по всему:

1. Группа компаний Оболдино-1 (ДНП и ООО) хотят избавиться от всех обязательств, в том числе перед жителями поселков. (ДНП именно перед жителями, других задолженностей пока не наблюдается, но не исключено их существование)

2. Избавляясь от обязательств они, скорее всего, не хотят терять доходное имущество, с помощью которого можно "доить" жителей, для чего избрали способ ликвидации - контролируемое банкротство.

3. Для получения контроля в процедурах банкротства были созданы задолженности в огромных размерах перед подконтрольной ООО "Интроменеджмент", которая и выступает инициатором банкротств.

4. В результате реализации процедур банкротств обязательства перед кем-то ни было будут прекращены, имущество будет продано с торгов, скорее всего на подконтрольные фирмы.

5. Новые владельцы имущества предъявят жильцам денежные требования для достройки коммуникаций и за пользование дорогами.

19 марта 2017





1 марта 2017
4 марта в г.п. Загорянский состоятся публичные слушания по проекту Генерального плана поселения. График проведения: - деревня Супонево, в 9-00 возле дома №55; - деревня Оболдино, в 10-00 в Доме культуры Оболдино, по адресу д. Оболдино, д. 60; - поселение Загорянский, в 12-00 в Загорянском Культурно-досуговом центре, по адресу ул. С. Лазо, д.7. Приглашаются все желающие! Вся документация по проекту Генерального плана доступна для ознакомления на сайте Администрации Щелковского муниципального района, странице «Городское поселение Загорянский». Информация также размещена на сайте Администрации городского поселения Загорянский, в разделе "Генплан"

13 декабря 2016

Друзья,

Приглашаем Вас на весёлую ярмарку новогодних подарков в КП Лосиный парк-1.

Танцы, Дед Мороз со Снегурочкой,

детская анимация и красочная фотозона!

Горячительные напитки и вкусняшки согреют сердца самых закоченевших жителей!

Вход свободный!

Приглашены пресса и телевидение, звездные гости, артисты и представители от администраций, депутаты.

Дата и место проведения: ‪24 декабря с 11 до 16 часов у Главной Новогодней Ёлки посёлка Лосиный парк-1 (100 метров от КПП)

Средства, полученные от продаж сувениров пойдут на благоустройство общественных зон КП Лосиный Парк-1.

17 ноября 2016

14 ноября 2016

Свершилось давно предполагаемое и ожидаемое событие - ДНП Оболдино-1 пошло в банкротство.

Определением Арбитражного суда Московской области от 09 ноября 2016 г. принято заявление о банкротстве ДНП.
Дело № А41-75331/16
Рассмотрение заявления назначено на 19 декабря 2016 г. в 17.40 в зале 606. Адрес суда: г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

Заявителем, как и ожидалось, выступило ООО "ИнтроМенеджмент"

Следующим, предполагаемым, их шагом будет объявление о ликвидации, чтобы перейти к упрощенной процедуре ликвидируемого должника, чтобы сократить время на включение в реестр требований дачников и сразу перейти в конкурсное производство.
Так что времени не так много. Те кому эта недобросовестная организация задолжала и не исполнила свои обязательства по договорам - начинайте подготовку к процессу включения в реестр своих требований.

19 августа 2016

Председателю ДНП «Оболдино-1»

Адаменко В.В.

от собственников

Коттеджного Поселка «Заповедный Парк»

Уважаемый Владимир Вячеславович.

Мы, собственники земельных участков Коттеджного Поселка «Заповедный Парк», обращаемся к Вам, как к председателю правления ДНП «Оболдино-1», являющемся одним из 112 собственников нашего поселка:

1. Уважать достоинство и мнение, всех собственников земельных участков Коттеджного Поселка «Заповедный Парк», одним из которых Вы являетесь, и не производить односторонних действий, а именно: Заключать договора с управляющими компаниями от имени всех членов поселка, устанавливать пропускной режим на въезде в поселок для всех жителей поселка, устанавливать какие либо правила на территории нашего поселка без согласования с собственниками участков Коттеджного Поселка «Заповедный Парк».

2. Произвести в соответствии с действующим законодательством РФ перерегистрацию земельного участка Кадастровый № 50:14:0070413:204 с разрешенным использованием: для ведения дачного строительства, на «межпоселковые дороги общего пользования». Устранив этим следующие нарушения действующего законодательства РФ:

 В соответствии с частью 4 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

 Согласно подпункту 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г., земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3.5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом.

 В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования.

3. Обеспечить исполнение постановления Администрации пос. Загорянский № 302 от 28.11.2012г. где наши дороги указаны как межпоселковые дороги общего пользования.

4. Выполнить все Технические Условия строительства поселковых сетей и сдать всем собственникам земельных участков Коттеджного Поселка «Заповедный Парк» по акту приема-передачи согласно договора.

5. Выполнить все необходимые работы по обустройству дорог, детской площадки, гостевой стоянки, мест сбора мусора.

19 августа 2016
  • HP0246
  • HP0247

Что же такое КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК, какую форму правления выбрать, как прописаться в коттеджный поселок, все о поселках...

Сразу оговорюсь, что слово "понятия" подразумеваю в буквальном смысле, а не так, как кому-то может быть, хотелось бы истолковать. Мы в своих посёлках хотим жить счастливо, а не "по понятиям". Ведь люди покупают жилье за городом, чтобы избежать городской суеты и лишнего шума, а не для того, чтобы заниматься решением жилищных проблем.

В посёлках, где уже продана большая часть участков, встают вопросы по управлению этими посёлками. Далеко не все из нас представляют себе, что же такое КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК, какую форму правления выбрать, как прописаться в коттеджный поселок и пр. Разберём всё по косточкам.

Начнём с понятия "коттеджный поселок".

В России вырастающие повсеместно коттеджные поселки ещё очень молоды, строятся как единое целое, по определенному плану, огорожены забором, охраняются. Есть общая территория, на которой расположены административное здание (для правления товарищества собственников жилья), гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция и т.д.

При этом на дачных участках, в принципе, разрешается строить дома, которые фактически можно считать коттеджами. Но "поселок" в юридическом смысле, то есть населенный пункт, который может быть нанесен на географическую карту, и где можно прописаться - возводится только на землях населённых пунктов.

Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Поэтому, когда встает вопрос о создании ТСЖ или жилищного кооператива (ЖК), об управлении ими, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, многие суды по аналогии применяют нормы, касающиеся помещений в многоквартирном доме.

Жилищное законодательство нашей страны провозгласило, что собственник жилья вправе сам решать вопросы относительно своей территории. По современным законам владелец недвижимости может найти для своей собственности достойного управляющего сам. При чем данное право есть у собственников жилья, не зависимо от того владельцем квартиры в многоэтажке он является или коттеджа в загородном поселке.

Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

Коттеджные поселки бывают: эконом-класса, бизнес (с различными подклассами) и элит (или люкс).

Коттеджный поселок без подряда, с минимальной инфраструктурой - это эконом.

Право выбора.

Поговорим об управленцах. Что это такое и с чем их едят.

Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут выбрать следующие формы управления поселком: нанять управляющую компанию, создать ТСЖ или ЖК, либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.

До сдачи посёлка, всеми вопросами занимается чаще всего фирма-застройщик или как сейчас модно девелопер, что логично. После того, как объект сдан в эксплуатацию, жильцы на общем собрании решают, устраивают их прежние управленцы или категорически нет.

При выборе управляющей компании есть два варианта:

  1. управляющая организация будет полностью самодостаточной и будет самостоятельно проводить основной объем работ (вывоз мусора, уборка газонов, мелкие ремонтные работы и т.д.);
  2. эксплуатирующая компания будет ограничена узким кругом специалистов, которые будут отбирать специализирующиеся в той или иной области компании, оценивать их работу, будут заниматься сбором платежей.

Что требуется от Управляющей Компании? Прозрачная ежеквартальная система отчетности, построенная на принципах строгого бухгалтерского учета, что дает собственникам возможность контроля и управления эксплуатационными расходами. Не всегда, к сожалению, управляющие компании, вызывают доверие у граждан. Несомненно, есть и добросовестные профессионалы, с которыми удобно и приятно работать.

Основные цели Управляющей компании при управлении общим имуществом коттеджного поселка:

  1. обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
  2. надлежащие содержание общего имущества поселка;
  3. решение вопросов пользования общим имуществом;
  4. предоставление коммунальных услуг гражданам.

Задачи:

  1. поиск и отбор поставщиков услуг;
  2. организация жилищно-коммунального обслуживания граждан;
  3. организация аварийно-диспетчерской службы;
  4. контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки услуг;
  5. организация системы учета и сбора платежей;
  6. подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества, целевое использование бюджета;
  7. поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества;
  8. организация подготовки и предоставления достоверной и полной отчетности перед жильцами и государственными органами;

Собственники ВПРАВЕ избрать такой способ, как управление управляющей организацией (при этом можно комбинировать разные формы управления). Управляющая организация лишь привлекается к управлению (выступает в этом случае как обыкновенный ПОДРЯДЧИК), так как ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества поселка.

Управление управленцами.

По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников домов, органов правления ТСЖ либо органов правления ЖК) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную направленную на достижение целей управления коттеджным поселком деятельность.

Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией:

  • состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и его местоположение;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Среди собственников домов должны найтись инициаторы (инициативные группы должны создаваться уже на начальной стадии продажи участков в поселке, встречайтесь, организовывайте собрания), которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее подходящие.

Целесообразно предложить общему собранию на выбор несколько управляющих организаций, так как предложения, наверняка, будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг.

Когда застройщик коттеджного поселка в дальнейшем преобразуется в управляющую компанию, то это хорошо только в том случае, если он уже заработал среди собственников хорошую репутацию. Если застройщик вёл себя нечестно изначально, и наделал массу ошибок, то грош цена такому управленцу. Возможны и дальнейшие злоупотребления со стороны такой управляющей компании.

В наших договорах нет (что радует) пунктика, в котором прописана обязанность будущего собственника передать свою долю в общем имуществе коттеджного поселка в управление той или иной управляющей компании. А если бы и был, то был бы признан незаконным требованием.

И не будем забывать, что управляющая компания подчиняется собственникам, а не наоборот.

Форма правления в коттеджном поселке (ДНТ, ДНП, ТСЖ или ЖК).

В коттеджных посёлках могут быть выбраны такие формы Некоммерческого объединения граждан:

1. Дачное некоммерческое партнёрство (ДНП) - для земель сельскохозяйственного назначения.

В отличие от садоводства в ДНП выделяемые участки предназначены в первую очередь для жилищного строительства, а не для сельского хозяйства. Деятельность ДНП регулируется нормами Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Некоммерческое партнерство является юридическим лицом по действующему на территории Российской Федерации законодательству. Партнерство не ставит в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между своими членами.

Органами управления Некоммерческого партнерства являются:

  • Общее собрание;
  • Правление партнерства;
  • Председатель правления.

Высшим органом управления Некоммерческого партнерства является Общее собрание членов Партнерства.

Основной функцией Общего собрания членов является обеспечение соблюдения Партнерством целей, в интересах которых оно создано.

Общее руководство и контроль (надзор) за деятельностью Некоммерческого партнерства осуществляет Правление Некоммерческого партнерства.

Руководство текущей деятельностью Некоммерческого партнерства осуществляет его постоянно действующий исполнительный единоличный орган - Председатель правления.

Контроль над деятельностью Некоммерческого партнерства, правильностью расходования его средств, выполнением устава и решений органов управления Некоммерческого партнерства, осуществляет Ревизионная комиссия (ревизор).

Органы управления и контроля Некоммерческого партнерства избираются только из числа членов партнерства.

Как предусмотрено Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования дачного объединения для граждан, ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке, не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.

Если часть жителей такого посёлка решит проживать в доме круглогодично, то, зачастую потребуется прописка.

Пока не принят новый законопроект, действовать нужно по прежним правилам. Общее собрание обсуждает целый ряд вопросов, но среди них должен быть поставлен основной: домам, в которых проживают на сегодняшний день участники Общего собрания, должны быть предоставлены почтовые адреса. Как только почтовый адрес (где будет черным по белому значиться название улицы, номер дома и почтовый индекс) окажется у вас на руках, это и будет непосредственно вашей пропиской по месту жительства.

Решение подобных вопросов является компетенцией районной администрации, а драйвером процесса как раз и является Председатель некоммерческого партнерства. На этом этапе изменяется статус коттеджного поселка. Прежде это были отдельные дома и проселочные дороги, но теперь, с получением статуса населенного пункта, их следует переименовать в улицы. Они станут основной составляющей почтового адреса, который будет значиться в вашем паспорте. У вас, как у домовладельца, теперь будет храниться домовая книга, куда будут занесены паспортные данные и ваши, и членов вашей семьи. Теперь вы сами можете прописывать здесь, кого захотите.

2. ДТСЖ или ЖК, вид некоммерческой организации (ст. 291 ГК РФ, п. 1 ст. 135 ЖК РФ) - для земель населённых пунктов (ИЖС).

При этом согласно положениям Кодекса товарищество может создаваться для объединения не только собственников помещений одного или нескольких многоквартирных домов (п. 1 ст. 135, пп. 1 п. 2 ст. 136), но и собственников нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений ... (пп. 2 п. 2 ст. 136).

Начнем с понятия и целей деятельности ТСЖ закрепленных в ЖК РФ. Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество — это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, образованное в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации такого комплекса (включая решение вопросов надлежащего содержания общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг), а также реализации прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. Принимая во внимание отсутствие общего имущества в смысле, придаваемом ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, понятно, что приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.

ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ учреждается на общем собрании. Собрание правомочно (т.е. имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений (их представители), которым суммарно принадлежит более 50% площади помещений в доме (см. часть 3 статьи 45 ЖК).

Что касается коттеджного поселка, то в качестве варианта можно предложить определение голосов собственников коттеджей, ориентируясь на принцип "один коттедж — один голос", если иное не установлено уставом. Единственным учредительным документом ТСЖ является устав. При его составлении следует учитывать, что в обязательном порядке в нем должны содержаться сведения, обозначенные в ряде статей ЖК РФ. В частности, он должен включать положения о порядке созыва и правомочиях общего собрания членов товарищества (п. 1 ст. 145, п. 3 ст. 146 ЖК РФ), сроках полномочий правления и председателя правления товарищества (п. 2 ст. 147, п. 1 ст. 149 ЖК РФ), целях расходования специальных фондов (п. 3 ст. 151, п. 3 ст. 152 ЖК РФ).

Преимущества ТСЖ:

  • все собираемые денежные средства аккумулируются на расчетном счете ТСЖ, движение денежных средств контролируется собственниками (избирается Ревизионная комиссия);
  • проведение тендера среди обслуживающих и охранных фирм позволяет обеспечить собственников услугами с оптимальным соотношением цены и качества;
  • удобное и быстрое обслуживание собственников за счет того, что диспетчерская служба и весь обслуживающий персонал находятся на территории поселка;
  • каждый собственник может влиять на качество и стоимость услуг (участвуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании), избираться в правление или ревизионную комиссию, вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в работе исполнительной дирекции

Однако если при создании ТСЖ в многоквартирном доме, где собственники проживают постоянно, существует возможность оперативного сбора граждан, то при образовании ТСЖ в коттеджном поселке принятие общего решения может затянуться, так как многие собственники коттеджей постоянно в них не проживают.

Собственник коттеджа, расположенного в коттеджном поселке, может и не вступать ни в ТСЖ, ни в ЖК, ни в ДНП. Он вправе напрямую заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Можно и вовсе не создавать никаких объединений, как было сказано выше, а просто выбрать инициативную группу, которая и будет заниматься решением общих вопросов, а также отчитываться перед жителями посёлка.

Также может быть выбрана управляющая компания (УК).

Объединение дает жильцам поселков право голоса. Объединение это сила, помогающая решать многие вопросы. Объединения жильцов вправе требовать от застройщиков и администрации планы строительства и отчетности. То есть можно рассматривать объединение жильцов как орган местного самоуправления.

Умные застройщики воспринимают объединения жильцов как консультативный орган, не только как нечто создаваемое для борьбы с реальным или воображаемым противником.

Ликвидировать объединение целесообразно, лишь когда посёлок "доведён до ума".

В поселках эконом-класса чаще всего управляющей компании либо не бывает изначально, даже не предполагается, либо она сама себя высекла, дискредитировав саму идею, и жильцы остаются со своими проблемами и ежедневными нуждами один на один. И, как раз, в этом случае жителям остается брать ситуацию в свои руки и создавать объединения.

Изначально предполагается наличие управляющей компании в посёлках бизнес-класса, где есть общие коммуникации 100%, бассейн, асфальтовые дороги, требующие ремонта и пр. блага цивилизации. Объединений граждан там, как правило, не бывает.

ТСЖ удобно тем, что может по закону вести хозяйственную деятельность. Например, проводить тендер на выбор управляющей компании, рассчитываться за ее деятельность, продавать или сдавать в аренду какие-то объекты на территории поселка и т. п. Но одновременно ТСЖ получает и обязанности например, платить налоги с фонда заработной платы и пр. А вот кооперативы имеют совершенно другую смысловую нагрузку и выполняют другие функции, отличные от функций ТСЖ. Они решают скорее общие вопросы: освещение улиц, обрезка деревьев и т. п. без права хозяйственной деятельности.

Есть еще несколько форм объединения жильцов. В частности, это садоводческие, садово-огородные, жилищно-строительные кооперативы (товарищества), деятельность которых Налоговый кодекс прямо относит к не облагаемой налогом.

Состав общего имущества.

Говоря об управлении коттеджным поселком, нельзя не упомянуть о проблеме состава общего имущества в поселке. Для определения состава общего имущества собственников коттеджей необходимо знать проект строительства коттеджного поселка. Состав общего имущества в "загородке" определяет договор.

Плата за содержание общего имущества вносится соразмерно долям в праве общей собственности на это имущество и только на основании соответствующего договора, условия которого определяются на основании соглашения сторон.

Если в договоре при покупке участка не написано, что "вместе с земельным участком собственнику передается такое-то имущество", то застройщику впоследствии придётся заключать новые договора с собственниками при сдаче посёлка.

Точное определение доли собственности на общее имущество на самом деле очень важно при заключении договора. Ведь именно оно является главным камнем преткновения между УК и собственником. Из-за него происходит большая часть судебных процессов по загородной недвижимости. Поскольку собственник не понимает, за что он должен платить ту или иную сумму, и что входит в так называемое общее имущество. Ведь покупал он только дом и землю.

Так как же быть с жителем коттеджного поселка, который не заключил договора об общем имуществе, но тем не менее пользуется услугами?

В нашем случае обязать собственника, не приобретшего членства в товариществе, или не подписавшего договор об общем имуществе нести какие-либо расходы, не продиктованные наличием общей долевой собственности на имущество, весьма затруднительно (естественно, речь не идет о ситуации неосновательного обогащения, например при пользовании чужим имуществом).

При этом следует помнить, что создавать препятствия лицу, не вошедшему в товарищество, в нормальном осуществлении его прав члены товарищества и УК не могут, любые их решения должны соотноситься со сказанным. Но, несомненно, такой житель должен осознавать, что содержание дорог и охраны требует определённых взносов.

Если управляющая компания объяснит собственнику, какие услуги и какого качества они будут получать за определенную цену, то, собственник с удовольствием подпишет такой договор. И, наверное, это правильно, что на сегодняшний день покупателя коттеджа интересует не только цена и инфраструктура поселка, но и порядок управления им.

Кроме того, в договоре должны быть прописаны перечень услуг и работ, которые будет оказывать компания, а также порядок управления и, естественно, стоимость обслуживания поселка. К тому же в каждом поселке существуют определенные правила, регламентирующие не только права, но и обязанности собственников. Перед подписанием договора управляющая компания должна ознакомить с ними покупателя. В правилах четко прописываются все нюансы, вплоть до того, можно ли посадить дерево на территории поселка, как выгуливать собаку в общественных местах, имеет ли право домовладелец поставить другой забор, изменить архитектуру дома, после какого часа запрещено шуметь и с какой скоростью дозволено ездить на автомобиле по поселку.

Отметим также, что в коммунальных расчетах коттеджных поселков наряду с тарифами РЭК, например на электроэнергию, существуют тарифы, которые определяет договор УК. Будьте готовы, что здесь управляющая компания может разгуляться. За такие услуги, как, например, уборка территории или обслуживание дорог, каждая компания устанавливает свою цену. Поэтому, если вы решили выбрать для обслуживания поселка УК, то вам необходимо выделить инициативную группу из жителей поселка, которая проведет анализ тарифов управляющих компаний.

Кому принадлежат коммуникации?

Очень часто в результате взаимодействия управляющих компаний и домовладельцев возникает вопрос о том, кому же на самом деле принадлежат коммуникационные системы, которые находятся на территории поселка. Этот вопрос часто задают собственники загородных коттеджей, так как им временами кажется странным платить за то, что им не принадлежит. Такой вопрос возникает особенно остро, когда недобросовестные компании высоко поднимают уровень ежемесячных коммуникационных платежей.

Кроме этого, возникает еще один вопрос о том, нельзя ли забрать эти коммуникации себе или оформить их в собственность. Понятно, что внутридомовые сети принадлежат владельцам особняка. А вот разводящие сети, к которым присоединены внутридомовые системы коммуникаций, могут находиться в собственности строительных или управляющих компаний. Не исключен вариант принадлежности таких территориальных коммуникаций и местным органам самоуправления.

Если управляющая компания выступает ресурсоснабжающей организацией для потребителей, то ее деятельность регулируется государством. В случае принадлежности коммуникаций управляющей компании вопросы управления сетями решает орган местного самоуправления. Если коммунальная инфраструктура находится в собственности застройщика, важно понять, за счет каких средств она построена.

Если разводящие сети и иные объекты коммуникационных систем построены за счет прибыли девелоперской компании, то тогда, конечно, они принадлежат ей по праву. Если же коммуникации строились за счет собственников коттеджей поселка, то они вправе требовать передать эту инфраструктуру в общую долевую собственность. Важно понимать, что ремонт и обслуживание собственности делается за счёт того, кому эта собственность принадлежит.

Как будем платить?

В нашей стране тарифы на электроэнергию, газ, отопление, воду и так далее устанавливает государство в лице местных или региональных властей, но ни как не управляющей компании. Это необходимо знать и помнить собственникам коттеджного жилья. В соответствии с этим управляющие компании во всех платежных документах обязаны указывать номера постановлений органов государственной власти, которыми они руководствуются. Уважающие себя компании поступают именно так. Даже если управляющая компания является собственником коммунальных систем коттеджного поселка и сама участвует в производстве и подаче в населенный пункт ресурсов, то тарифы на услуги коммунального хозяйства должны устанавливаться на уровне субъекта нашей страны. Так как данная сфера экономики относится к сетевой локальной монополии.

Если какая-то управляющая загородным коттеджным поселком компания будет устанавливать цены на коммунальные услуги самостоятельно, исходя из своих интересов, то, скорее всего, у нее будут серьезные проблемы с государственной антимонопольной службой. Но плата за коммунальные услуги эта та часть, которую управляющие компании научились обходить. С жителей поселков берётся в пользу управленческих компаний дополнительные деньги, которые могут называться "эксплуатационными услугами" или "поселковым сбором". Повлиять на величину этой суммы государство, понятное дело, уже не может, так как эта сфера влияния только предпринимателей рынка загородного жилья.

В такой общий поселковый сбор включаются затраты на содержание инфраструктуры поселка, работу управляющей компании, заработную плату специалистов. Общее собрание жителей коттеджного жилья должно проводиться регулярно: примерно раз в год. На нем представитель управляющей компании должен предоставить собственникам загородных домов информацию о бухгалтерской отчетности. На таких собраниях любой из жителей поселка может высказать свое мнение и внести предложение.

В поселках разного экономического уровня управленческий сбор будет составлять разную сумму. Понятно, что в элитных поселках он будет больше, а в поселках эконом-класса он будет, конечно, меньше. Повлиять на эту сумму можно только решением общего собрания собственников, на котором будет обсуждаться перечень услуг управленческой компании и их расценки. Надо понимать и то, что одни жильцы готовы платить за услуги любую сумму, а для других даже минимальная плата является непосильным бременем. В целях экономии денежных средств владельцам загородного жилья от каких-то пунктов можно отказаться, а какие-то необходимо обязательно оставить.

Если управленцы оказываются недобросовестными, и слишком уж алчными, жители расстаются с ними довольно быстро.

Все ежемесячные траты владельцев коттеджей делятся на две части. Первая - эксплуатационные расходы, сюда входят использование инженерных систем, уборка и обслуживание территории, охрана. Вторая - коммунальные платежи за тепло и водоснабжение, канализацию, вывоз мусора.

Для того, чтобы принимать адекватные решения в обращении с управляющей компанией жителям загородных коттеджей следует, всё-таки, объединиться друг с другом.

По закону, ни застройщик, ни управляющая компания не имеют права принуждать собственников к выполнению каких-либо обязанностей.

Если застройщик или УК просит заключить с собственником какой-либо договор, касающийся определённых правил поведения или действий, то этот документ является внутренним поселковым и законной силы не имеет. Тем не менее, если установленные внутрипоселковые нормы проживания противоречат федеральному законодательству, то не только собственник, но и потенциальный покупатель может обратиться в судебные органы. Но главное, о чём нужно помнить — не нарушать законы и не причинять неудобств соседям. И, конечно, любое требование должно быть обосновано и разумно.

Собственники должны знать, что они вправе в любой момент в инициативном порядке собрать жильцов и выбрать иной способ управления, иную управляющую организацию, в любое время изменить условия договора управления. И никто не может им навязать свои условия, свою управляющую компанию. Это право установлено частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса.

Каков порядок и условия заключения договора управления?

При выборе управляющей организации мало назвать эту организацию. Часть 1 статьи 162 ЖК устанавливает, что договор управления заключается с каждым собственником помещения в доме “на условиях, указанных в решении общего собрания”. То есть нельзя просто ограничиться поручением кому-то (чаще - самой управляющей компании) после собрания сформулировать условия договора. Такое решение не будет соответствовать федеральному законодательству, будут нарушены положения статьи 162 Жилищного кодекса РФ и статей 167, 168 и 432 Гражданского кодекса РФ. Последствия - заключенный договор управления не будет считаться заключенным. Собственники и потенциальная управляющая организация являются равными сторонами договора и могут в равной мере влиять на содержание договора. Навязывать какую-то определенную форму договора никто не вправе. При этом можно использовать примерную форму договора управления, рекомендуемую, например, муниципалитетом.

Вы должны очень внимательно подойти к процессу заключения договора управления, тщательно прочитать и проанализировать все его положения.