Памятка для выбора (смены) управляющей компании

I. Подготовительные мероприятия.

1. Необходимо определиться с какой управляющей компанией вы намерены заключить договор управления. Для этого заблаговременно нужно навести справки об этой компании. К числу основных вопросов при выборе иной компании необходимо отнести следующие вопросы: имеется ли у выбираемой компании аварийно-диспетчерская служба, насколько оперативно рассматриваются заявки граждан. Сколько домов находиться в управлении 30 предпочтительнее 1000. Переговорите с жителями выбираемой компании, довольны ли они обслуживанием.Пригласите представителя компании задайте интересующие вас вопросы в том числе, по тарифам, отчетности об исполненных работах и порядке принятия выполняемых управляющей компанией работах, участия представителей собственников в управлении домом. Договоритесь с выбираемой компанией об правовом сопровождении ваших действий по выбору новой управляющей компании.
2. Предупреждаем жильцов о проведении собрания собственников
   Каждому собственнику вручите уведомления под роспись (или пришлите по почте заказным письмом с уведомлением). Также расклейте на подъездах объявления с датой собрания. Должно быть указано, кто это собрание инициирует (Иванов Петр Сидорович, квартира №11), а также повестка, которая может состоять из двух пунктов: расторжение договора с прежней УК и заключение договора с новой УК. Помните, что эти объявления нужно расклеить как минимум за 10 дней до даты собрания. Пригласите на собрание представителя выбираемой компании. Кроме того необходимо помнить, что есть и неприватизированные квартиры собственником которых является Муниципалитет и его также необходимо уведомлять как и остальных собственников, желательно заказным письмом, заблаговременно (то есть чтобы оно было получено не менее чем за 10 дней до дня собрания)
   
   II. Проведение собрания.

1. Собрание обязательно должно протоколироваться: простым голосованием утверждают секретаря, который все конспектирует и председателя собрания. Предоставьте возможность представителю выбираемой управляющей компании рассказать о своей деятельности и чем их компания лучше прежней какие первые действия ими будут приняты. Безусловно представитель будет нахваливать свою УК. От того, насколько грамотно он ее разрекламирует, во многом зависит успех вашей затеи, хотя практика показывает что вопрос скорее всего в том насколько недовольны жители действующей компанией. (Обратите внимание, что если в период рекламной акции представитель говорит, что они свернут горы, в том числе с привлечением бюджетных средств, стоит задуматься. Поскольку первое, по моему мнению, с чего необходимо начинать – это оценить реальной положение дел в доме, определить первоочередные работы, составить и согласовать с собственниками среднесрочный план работы, с определением источника и объема финансирования работ. Запомните, что управляющие компании не благотворительные фонды и будут выполнять работы за ваши деньги, извлекая при этом прибыль для себя.
   Не исключено, что перед проведением собрания действующая компания уберет в подъездах, во дворе начнет создавать видимость кипучей деятельности, полагаю не стоит обращать на это внимания, поскольку у нее было достаточно времени проявить свою заботливость о вас и что мешало им работать раньше непонятно.
2. Решение о смене управляющей компании принимается простым большинством голосов. Учтите, что голоса в нашем случае считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых является голосующий, и по доле этого метража в общей жилой площади дома. Очное голосование считается проведенным, если присутствовало 50% голосов всего дома. А решение считается принятым, если за него проголосовало 50% + 1 голос от присутствующих.
   Голосование можно проводить и заочно, в этом случае каждый собственник должен принять в нем участие. Не забудьте, что по каждому пункту голосования должны быть варианты ответа не только «За» и «Против», но и «Воздержался». Кроме того собранием должны быть определены уполномоченные лица – представители жителей многоквартирного дома, которые будут от имени жителей подписывать акты выполненных работ, получать от управляющей компании необходимую информацию и т.д.
3. Жилищный кодекс не устанавливает никаких требований к форме протокола, а нормативных актов, которые бы регламентировали правила его ведения, нет. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов. Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум. Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). Так что и протокол нужно изготовить в десятидневный срок.
4. Копии протокола в обязательном порядке нужно выслать в старую и новую управляющую компанию. Этим вы уведомляете первых о расторжении договора, вторых – о намерениях заключить договор. Оригинал же хранится там, где решит собрание. Это может быть квартира старшего по дому или председателя ТСЖ (если оно у вас есть), или офис новой компании – в таком случае до заключения договоров управления придержите протокол у себя.

III. Установление правоотношений с новой управляющей компанией.

1. Заключаем договоры с новой УК. Дальше начинает действовать новая управляющая компания. Вы можете только помочь ей в этом – ведя переговоры с жильцами, которые проигнорировали собрание или проголосовали против. Компания должна предоставить договор каждому собственнику на подпись в двух экземпляров, один из которых остается у гражданина, второй же хранится в компании.
2. Старая и новая управляющие компании сами должны договориться о передачи дел. Вашего вмешательства тут не потребуется. Правда, следует учесть, что произойдет это лишь после того, как договоры будут подписаны. Деньги, которые скопились на счету вашего дома, старая УК передаст новой. При этом лучше, если инициатор собрания или старший по дому присутствовал при составлении акта осмотра помещений, поскольку только вы лучше всего знаете, до какого состояния довели ваш дом, и что нудно сделать в нем в первую очередь.
3. Новая управляющая компания, должна заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, организовать паспортный учет, уведомить жителей обо всех существенных условиях взаимоотношений: телефоны аварийно-диспетчерской службы, телефоны управляющей компании, курирующего представителя управляющей компании и т.д.
   Данные действия происходят в идеале, когда нет спора между управляющими компаниями по вопросам управления многоквартирным домом.

IV

Совсем по другому обстоят дела когда, «старая» управляющая компания возражает против перехода многоквартирного дома в управление «новой» управляющей компании. Первый вопрос почему? Очевидно, забота о жителях не дает спокойно отказаться от управления. Но что мешало раньше? Ответ на этот вопрос очевиден. Второй вопрос, что делать в этом случае? Ответ действовать в рамках закона, а следовательно поручить «новой» управляющей компании вести судебные тяжбы если у нее есть интерес по управлению вашим домом. Что нужно знать жителям: договор управления договор, действующий во времени и пространстве, т.е. с точки зрения закона, если «старая» компания не желает расторгнуть договор добровольно, то придется действовать одним из предусмотренном законодательством способом. Расторгнуть

1. Каждый договор имеет срок действия, а следовательно расторгнуть можно в связи с окончанием срока действия, для этого в установленный договором управления срок уведомить «старую» управляющую компанию о расторжении в порядке описанном ранее собрание, протокол, уведомление. Как правило, это должно быть сделано за два месяца до окончания срока действия. Срок начинает исчисляться со дня когда «старая» управляющая компания приступила к управлению домом. Если договором не установлен срок, то нужно действовать в соответствии с законом.
2. Расторгнуть можно в связи с неоднократным неисполнением «старой» управляющей компанией своих обязательств по управлению многоквартирным домом, либо неоднократными нарушениями договора. Что это может быть? Несвоевременное исполнение заявок (текущему ремонту лифта, кровли, систем горячего, холодного водоснабжения, канализации и т.д. Не принятие мер, принятие которых требуется по договору либо действующему законодательству, к примеру, подготовку дома к сезонной эксплуатации, отказ от замера температуры в жилых помещениях, в отопительный период, некачественное предоставление коммунальных услуг и др. Необходимо в обязательном порядке фиксировать все эти факты и ставить в известность «старую» управляющую компанию, направлять претензии. После этих мероприятий можно проводить собрание и действовать в порядке описанном ранее. Полагаю, что при наличии многочисленных нарушениях условий у старой управляющей компании не будет шансов, даже в судебном порядке, остаться управлять домом.
3. Есть и иной способ, но по моему мнению он сложнее названных. Данный способ это признание договора управления недействительным по факту фальсификации протокола общего собрания. Доказать это будет весьма сложно, хотя если получится то можно обращаться в правоохранительные органы по факту мошенничества.
   

Памятка

Выбираем новую управляющую компанию

1. Определяем, с какой УК мы хотим заключить договор.

При этом учитываем:

а) есть ли в УК своя материально техническая база и какая (сантехники, электрики, аварийно-диспетчерская служба);

б) сколько домов в управлении оптимально 30-50;

в) размер тарифа на ремонт и содержание;

г) мнение жителей, которые находятся в управлении УК.

2. Проводим собрание.

Основные рекомендации:

а) пригласить представителя выбираемой УК внимательно слушаем если все слишком гладко, нет конкретики, не ясно за чей счет будет город-сад, задумайтесь, не меняете ли вы шило на мыло?;

б) заручитесь правовой поддержкой новой УК им должно быть известно как проводится собрание, какие действия и в какие сроки необходимо произвести;

в) о дате собрания все собственники должны быть извещены, в том числе и письменно. Необходимо кроме того во всех подъездах повесить объявления о дате и времени, а также вопросах которые будут рассмотрены на собрании.

г) непосредственно на собрании не забудьте:

1. утвердить состав счетной комиссии общего собрания собственников помещений по выбору управляющей организации;

2. выбрать председателя и секретаря собрания;

3. произвести выбор управляющей организации – Заря надежды;

4. утвердить объем и перечнь работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества данного многоквартирного дома;

5. произвести утверждение расчета платежей по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества данного многоквартирного дома;
6. утвердить Порядок уведомления собственников помещений о принятых ими решениях на общем собрании собственников;

7. определить места хранения протокола и других документов общего собрания.

Важно знать что, очное голосование считается проведенным, если присутствовало 50% голосов всего дома. А решение считается принятым, если за него проголосовало 50% + 1 голос от присутствующих.
Голосование можно проводить и заочно, в этом случае каждый собственник должен принять в нем участие. Не забудьте, что по каждому пункту голосования должны быть варианты ответа не только «За» и «Против», но и «Воздержался». Подсчет голосов производится не по количеству собственников а по квадратным метрам занимаемым ими.

д) протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум. Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). Так что и протокол нужно изготовить в десятидневный срок.

е) копии протокола в обязательном порядке нужно выслать в старую и новую управляющую компанию. Этим вы уведомляете первых о расторжении договора, вторых – о намерениях заключить договор. Оригинал же хранится там, где решит собрание. Это может быть квартира старшего по дому или председателя ТСЖ (если оно у вас есть), или офис новой компании – в таком случае до заключения договоров управления придержите протокол у себя.